Allgemeines zur Immobilienvermietung

Bei dem Kauf einer Immobilie und der anschließende Vermietung dieser sind einige grundsätzliche Dinge zu beachten. Speziell die Lage der Immobilie ist ein sehr wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Ist nicht zu erwarten, dass sich der Wert einer Immobilie positiv entwickelt, ist es klüger das Geld anderweitig zu investieren.

Bei der Investition in eine Immobilie spielt die Zehnjahresfrist eine entscheidende Rolle. Nach dieser sind Gewinne nach einem Verkauf nicht mehr zu versteuern. Deshalb gibt es oft Angebote (meistens Eigentumswohnungen) die nach der Zehnjahresfrist wieder verkauft werden und der Eigentümer nach dem Verkauf steuerfreie Gewinne einkassiert. Für Gutverdiener ist es auch interessant eine Immobilie zu kaufen und ihre Kinder dort wohnen zu lassen. Somit können steuerliche Vorteile durch die Kreditzinsen und die Abschreibung des Objekts erlangt werden. Nicht umsonst investieren viele reiche Menschen in Immobilien um Steuervorteile zu erlangen. Die Mietkosten für die Kinder sollten dabei allerdings nicht unter 70 % der üblichen Mietpreise in der Umgebung liegen, wenn man es nicht darauf anlegen will das Finanzamt zu reizen. Im Normalfall wird der Kaufpreis von der Immobilie ohne den Grundstücksanteil linear mit  2 % abgeschrieben. Auch Zinsen, Kosten der Hausverwaltung, Ausgaben für die Erhaltung der Immobilie und Reparaturkosten können steuerlich abgesetzt werden.

Die Einnahmen bei der Immobilienvermietung bestehen aus der Kaltmiete und der Nebenkosten, die vom Mieter bezahlt werden müssen. Die Höhe der Mieteinnahme ist abhängig von der Lage und den üblichen Durchschnittsmieten in der Umgebung. Die Nebenkosten können aus Kosten für die Hausreinigung, Gartenarbeiten, einen Hausmeister, Heizungskosten, Wasserkosten, Stromkosten, Kanalgebühren, Versicherungen, Schornsteinfeger, Müllbeseitigung und der Grundsteuer bestehen.

Für den Vermieter fallen Kreditkosten, Nebenkosten und Verwaltungskosten an. Ebenso sind die Anschaffungskosten wie ein Makler, der Notar und die Grunderwerbssteuer zu berücksichtigen. In schlimmen Mieterfällen muss der Vermieter auch mit seinen Nerven bezahlen. Diese Kosten sind alle steuerlich absetzbar abgesehen von den Tilgungskosten für das Darlehen. Außerdem zahlt der Vermieter auch Instandhaltungen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese Kosten sind ebenfalls steuerlich absetzbar, sobald die Instandhaltung erfolgt.

Sind die Einnahmen geringer als die Aufwände und der Abschreibungsbetag, hat man steuermäßig gesehen negative Einnahmen. Diese führen zu einem Rückgang der Steuerschuld. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass die monatlichen Mieteinnahmen niedriger sind als die monatlichen Dahrlehensabzahlungen. Durch den in dieser Situation verursachten Steuervorteil, den Wertzuwachs der Immobilie und die zukünftigen Mieteinnahmen auch nach Abzahlung des Darlehens macht die Immobilienvermietung zu einer lohnenden Investition. Bei Mehrverdienern kann es sogar sein das sie einen großen Teil, den sie sonst in Form von Steuern an das Finanzamt bezahlen müssten, nun in ihre eigene Immobilie investieren.

Da Immobilien meistens langfristig gekauft werden muss auch immer mit eingeplant werden, dass es zu Mietausfällen kommen kann. Genauso müssen Renovierungskosten und Erneuerungen mit einkalkuliert werden. Dies wird kalkulatorisch erfasst, indem die Kaltmiete niedriger angesetzt wird, als sie eigentlich später vom Mieter bezahlt wird.