Was sind die Betriebskosten?

BetriebskostenViele Mieter mussten im vergangenen Jahr durch gestiegene Energiepreise kräftig Betriebskosten nachzahlen. Doch nicht immer müssen die Mieter zahlen, denn wer sein Abrechnung zu spät erhält oder prüft und diese sich als falsch herausstellt, kann in Widerspruch gehen. Hat schließlich der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt, kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung kürzen lassen. Im Streitfall bewertet hier ein Gutachter, wie stark die Betriebskostenabrechnung gekürzt werden muss. Des Weiteren gilt, das ein Mieter Einsicht in die Betriebskosten-Belege innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung nehmen sollte.

Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich bei Betriebskosten um Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Betriebskosten sind vom Eigentümer zu tragen. Bei einem Mietverhältnis wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten entweder als Vorauszahlung oder als angemessene Pauschale, in der die Betriebskosten insgesamt abgegolten werden, zu bezahlen hat.

Betriebskosten werden in „Kalte Betriebskosten“ und „Warme Betriebskosten“ unterteilt. „Kalte Betriebskosten“ sind alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser und „Warme Betriebskosten“ sind die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Folgende Kosten sind Betriebskosten und dürfen umgelegt werden:

  • Hausbeleuchtungkosten
  • Versicherungskosten
  • Hauswartkosten
  • Schornsteinreinigungskosten
  • Kosten der maschinellen Wascheinrichtung
  • Antennen und Kabelfernsehkosten
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung; Heiz- und Warmwasserkosten
  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  • Kosten der Entwässerung
  • Aufzugkosten
  • Gartenpflegekosten
  • Straßenreinigungskosten und Müllabfuhrkosten
  • Hausreinigungs- und Ungezieferbekämpfungskosten
  • Sonstige Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen im Haus

Nicht zu den Betriebskosten zählen demnach, einmalige Ausgaben, Verwaltungskosten (die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Kosten für Arbeitskräfte) und die Instandhaltungs– oder Instandsetzungskosten. Bei letzteren muss aber differenziert werden, denn Instandhaltungskosten die während der Nutzungsdauer für die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes aufgewendet werden müssen, können nicht umgelegt werden. Aber Instandhaltungskosten für Wartung und Inspektion sind umlegbar. Vorausgesetzt wird hierbei, dass es laufende Aufwendungen sind, wie zum Beispiel die Wartung der Aufzuganlage. Wiederum bilden hier Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden, die Ausnahme.

Außerdem dürfen auf den Mieter folgende Kosten nicht umgelegt werden:

  • Rücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen)
  • Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen
  • Reparaturkosten
  • Beiträge für eine Reparaturkostenversicherung
  • Bankgebühren für das Mietenkonto
  • Prozesskosten
  • Versicherungsbeiträge für eine Mietausfallversicherung
  • Beiträge für den Haus- und Mietrechtsschutz
  • Erbbauzinsen
  • Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen
  • Kosten für den Wachdienst

Einwendungen gegen eine Abrechnung kann der Mieter zwölf Monate lang einreichen. Der Abrechnungszeitraum von Betriebskosten muss immer ein Jahr betragen. Mit einem Betriebskostenspiegel, den man beim Deutschen Mieterbund (DMB) einsehen kann, ist ein Transparenzinstrument gegeben, mit dem eine Vergleichbarkeit der Betriebskosten in Deutschland hergestellt werden soll.

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