Erbbaurecht und seine Gefahren

Das eigene Haus auf fremden Boden bauen. Möglich macht es das Erbbaurecht, auch bekannt als Erbpacht. Der Interessent pachtet dabei ein Grundstück und baut auf diesem seine Immobilie. Das Erbbaurecht gilt normalerweise für 50 – 100 Jahre. Es wird in das Grundbuch eingetragen und kann verkauft und auch vererbt werden. Der Erbbaurechtsvertrag muss von einem Notar bekundet werden und wird auch noch in einem eigen dafür angelegten Erbbaugrundbuch festgehalten. Bei Interesse an einem Erbbauvertrag sollte immer kontrolliert werden, ob der Vertragspartner auch tatsächlich der Eigentümer des Grundstückes ist. Dies funkioniert durch die Vollmacht des Eigentümers ins Grundbuch einsehen zu dürfen oder durch einen Grundbuchauszug. Durch das Erbbaurecht spart der Hausbauer das Geld für den Grund und Boden. Doch so schön sich das auch anhört, in den allermeisten Fällen ist es nicht zu empfehlen und birgt hohe finanzielle Risiken.

Zuerst einmal die Vorteile vom Erbbaurecht:

Das Grundstück braucht nicht gekauft werden, sondern es wird nur gepachtet. Somit bleibt einem die Bezahlung für den Kauf eines Grundstückes komplett erspart. Anstatt des Kaufes wird eine Miete fällig. Diese wird als Erbbauzins nach Höhe und Zeit in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Auf diese Weise hat man eine höhere Liquidität. Das ist besonders nützlich für Hausbauer, die kaum oder gar keine Sicherheiten bieten können. Mit dem Erbbaurecht können Sie dennoch einen Kredit zur Bezahlung des Hauskaufs oder Hausbaus bekommen. Dadurch das weniger Geld aufgenommen werden muss kann auch der Zinssatz des Kredits etwas gesenkt werden. Zudem kann der Erbbauzins frei mit den Vertragspartnern verhandelt werden.

Nachteile des Erbbaurechts:

Beim Erbbaurecht wird man nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern nur Besitzer. Die Verträge haben eine sehr lange Laufzeit von 50 bis zu 100 Jahren. In der gesamten Laufzeit des Vertrags müssen Erbbauzinsen bezahlt werden. Der Erbbauzinsatz beträgt dabei meist 3 – 5 % vom Grundstückswert! Somit begibt man sich in eine Dauerschuldverhältnis oft für sein ganzes Leben lang. Hinzu kommt noch das sich der Verkehrswert des Grundstücks ändert. Beim Erbbaurecht wird von den meisten Vertragspartnern der Verbraucherindex zur Preisermittlung verwendet. Da wir oft eine leichte Inflation haben, geht die Tendenz eher in die Richtung, dass sich der Verkehrswert des Grundstückes erhöht. Das bedeutet natürlich, dass mehr Geld pro Jahr bei gleichbleibendem Erbbauzinssatz bezahlt werden muss. Des weitern hat man keine freie Eigenbestimmung über die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück. Bei Umbau, Ausbau oder Erweiterungen, darf der Grundstückeigentümer mitbestimmen. Auch Neueintragungen in das Grundbuch können nur durch Zustimmung vom Erbbaupachtgeber erfolgen.

Verkauf von Immobilien auf Grundstücken mit Erbbaurecht:

Immobilien auf einem Erbpachtgrundstück sind um einiges schwerer zu verkaufen, als eine Immobilie auf einem normalen Grundstück. Außerdem sind sie weniger beliebt und erzielen in Folge dessen auch schlechtere Preise. Üblicherweise werden bei Vertragsabschluss des Erbpachtvertrags gegenseitige Vorkaufsrechte eingeräumt. Diese machen es zusätzlich schwer die Immobilie zu verkaufen, da nun auch der Grundstückeigentümer ein Mitspracherecht über den Verkauf der Immobilie erhält. Wegen dem Vorkaufsrecht braucht man immer die Zustimmung des Grundstückbesitzers, wenn man die Immobilie verkaufen möchte.

Kauf von Immobilien auf Grundstücken mit Erbbaurecht:

Es ist besonders zu beachten, dass der Verkehrswert, an dem sich der Erbbauzins berechnet, dem aktuellen Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Ist der eigentliche Verkehrswert des Grundstücks viel höher, ist vom Kauf der Immobilie strengstens abzuraten. Den dann hat der Eigentümer des Grundstückes das Recht, die Gesamtkosten durch den Erbbauzins an dem Wert des aktuellen Verkehrswert vom Grundstücks festzulegen. Dadurch wird der Gesamtbetrag vom jährlichen Erbbauzins zwischen 5 – 1000 % auf einen Schlag erhöht. Ein Extremfall von 1000 % kommt dann zustande, wenn der Verkehrswert des Grundstücks schon seit über 50 Jahren nicht mehr angepasst wurde. Vorsicht geboten ist auch, wenn im Vertrag etwas von Ankaufspflicht steht. Das bedeutet, dass der Bauherr das Grundstück nach Vertragsablauf kaufen muss, falls der Eigentümer dies verlangt. Wird der Kauf des Grundstücks nach Vertragsablauf verlangt muss der Eigentümer allerdings eine Entschädigung für die Immobilie auf dem Grundstück bezahlen. Auch der Heimfall kann gefährlich und teuer werden. Bei Heimfall hat der Gründstückeigentümer unter Umständen das Recht auf Rückübertragung des Erbpachtgrundstücks. Gründe hierfür sind meist die Verwahrlosung des Gebäudes oder Eigenbedarf. Der Erbrechtnehmer hat bei Heimfall ein Recht auf Vergütung. Dafür muss er aber sein Haus verlassen, bekommt vielleicht sogar weniger Vergütung, als ihn sein Haus gekostet hat und es kann zu einem langen Rechtsprozess führen.

Erbbaurecht lass es lieber:

Die Nachteile überwiegen ganz klar die Vorteile des Erbbaurechts. Deshalb sollte man es am besten sein lassen Erbbaurecht in Anspruch zu nehmen beziehungsweise ein Haus mit Erbpachtgrundstück zu kaufen. Erbbaurecht sollte wirklich nur dann in Anspruch genommen werden, wenn man wirklich keine andere Möglichkeit hat an eine Immobilie zu kommen und unbedingt eine eigene Immobilie benötigt. Wenn man es sich leisten kann eine eigenes Grundstück zu kaufen ist das auf jeden Fall die bessere Alternative! Durch ein eigenes Grundstück ist man Herr der Lange und hat das alleinige Bestimmungesrecht über sein Grundstück. Ein Erbpächter besitzt nur seine Immobilie, ein Käufer hat seinen Kredit zwischen 10 – 30 Jahren getilgt und ist Eigentümer von Grundstück und Immobilie.