Du willst dir eine Immobilie aneignen oder dich einer Immobilie enteignen? Dann ist die Immobilienbewertung ein wichtiger Punkt welcher unbedingt beachtet werden sollte. Weiterhin ist die Wertermittlung wichtig für Bank-Darlehen oder bei Vermögensstreitigkeiten.
Natürlich solltest du bei der Immobilienbewertung immer einen Profi zu Rate ziehen und das vor allem bei konkreten Kaufentscheidungen bzw. Kaufpreis-Verhandlungen beim Immobilienerwerb.
Ermittle den tatsächlichen Wert der Immobilie mit bestimmten Verfahren. Hier sind die wichtigsten Immobilienbewertungsverfahren aufgezählt.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Grundlage für die Bildung des Verkehrswertes ist BauGB § 194. Dabei wird als Wert der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielte oder sicher erzielbare Durchschnittspreis genommen. Jedoch werden abweichende Preise, die durch beispielsweise persönliche Umstände entstehen, bei der Durchschnittsbildung nicht beachtet.
Unter dem Begriff „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man den Handel auf einem freien Markt. Hierbei stehen weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen, und es kommen ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung. Außerdem sind hier die rechtlichen Gegebenheiten, wie zum Beispiel das Wegerecht und die tatsächlichen Eigenschaften wie zum Beispiel der Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen.
Für eine Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gängig. Der Sachverständige leitet bei der Wertermittlung unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren mit Zuhilfenahme mindestens zwei gebräuchlicher Wertermittlungsverfahren den Verkehrswert ab.
In der Regel, erfolgt eine Bewertung nach dem Sachwert-Verfahren zum Beispiel für Einfamilienhäuser beziehungsweise nach dem Ertragswert-Verfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Bei gleichartigen Immobilien bzw. Eigentumswohnungen in gleicher Lage, kommt auch das Vergleichswert-Verfahren zur Anwendung.
Beleihungswert
Der Beleihungswert richtet sich nach dem Hypothekenbankgesetz § 12. Der Beleihungswert ist ein Wert, der den Veräußerungswert einer Immobilie nicht überschreiten darf. Beim Beleihungswert dürfen nur die dauernden Eigenschaften und der Ertrag des Grundstücks bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung berücksichtigt werden. Der Sachverständige stellt in einem Gutachten den Beleihungswert fest.
Um eine Immobilien zu kaufen oder zu bauen dient das zu finanzierende Grundstück selbst als Sicherheit für die Vergabe des Darlehens. Dabei richtet sich die maximale Höhe des Kredits nach Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objektes. In der Regel beträgt die Höhe 70 % bis 90 % des Preises, der für eine Immobilie zu erreichen ist.
Der Beleihungswert reflektiert den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts wieder, das dieses Objekt über einen längeren Zeitraum finanzieren soll. Eine wichtige Information ist, dass in diesem Zeitraum der – stichtagsabhängige – Marktwert nicht unter den vorher ermittelten Beleihungswert fallen darf.
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren im Wesentlichen die Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber. Daraus lassen sich folgende Forderungen an den Beleihungswert ableiten:
- Gültigkeit des ermittelten Wertes für einen langen Zeitraum.
- Für die Wertermittlung nur beständige Werte aus Vergangenheit und Gegenwart verwenden.
- Die verwendeten Bezugsgrößen und Wertkomponenten müssen Anforderungen entsprechen.
- Keine Verwendung von ungesicherten Zukunftskomponenten für Wert- und Ertragssteigerungen.
- Nachweislich gesicherte Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Nutzung jedem Besitzer dauerhaft zustehen, dürfen zum Bewertungszeitpunkt berücksichtigt werden.
- Verwendete Ansätze und wertbeeinflussenden Faktoren nachvollziehbar dokumentieren.
- Nachhaltige Verkäuflichkeit oder Vermietbarkeit sorgfältig einschätzen.
- Verwendbarkeit und Nutzbarkeit sorgfältig prüfen.
- Risiken darlegen.
Sachwert
Anhand des Sachwert-Verfahrens kann der Sachwert einer Immobilie ermittelt werden. Als Grundlage gilt die Wertermittlungsverordnung (WertV §§ 21 bis 25). Beim Sachwert-Verfahren wird der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung beziehungsweise der Wiederbeschaffung ermittelt.
Im Sachwert-Verfahren wird allgemein ermittelt, welche Kosten beim Neubau eines Objektes entstehen würden. Danach wird die Abnutzung bewertet und anschließend abgezogen. Das Sachwert-Verfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen sowie der Wert der sonstigen Anlagen. Weiterhin wird der Wert des Grund und Bodens im Normalfall im Vergleichswert-Verfahren bestimmt.
Nach dem Sachwert-Verfahren entspricht der Wert eines neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten. Wenn die Immobilie nicht gerade erbaut wurde, richtet sich die Ermittlung der angefallenen Herstellungskosten nach einer Baukostentabelle.
Diese Tabelle gibt die durchschnittlichen Baukosten an. Die durchschnittlichen Baukosten sind die Kosten die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschossfläche oder m³ Rauminhalt zu veranschlagen sind.
Herstellungspreise Sachwert:
- Es liegt eine Vielzahl an Tabellenbüchern vor, in welchen die Herstellungskosten zu den unterschiedlichsten Bezugszeitpunkten enthalten sind.
- Die auf diese Weise errechneten Beträge sind um die Baunebenkosten, wie z. B. Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen zu erweitern.
- Es ist allgemein üblich, die Baunebenkosten pauschaliert anzusetzen.
Technische Wertminderung – Bauschäden und Baumängel:
- Die Wertminderung durch Baumängel und Bauschäden wird in Form der Reparaturkosten von dem Gebäudewert abgezogen.
- Sollte sich ein kein oder sogar ein negativer Wert ergeben, dann ist die Immobilie abbruchreif.
- Der Verkehrswert ergibt sich dann aus dem Bodenwert in unbebautem Zustand vermindert um die Abbruchkosten.
Ertragswert
Mittels Ertragswert-Verfahren wird der Wert von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge ermittelt, die mit und aus diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden können. Als Grundlage gilt die Wertermittlungsverordnung (WertV §§ 15 bis 20). Der Ertragswert ist demzufolge der Barwert der vorgesehenen Überschüsse aus Einnahmen und Ausgaben.
Das Ertragswert-Verfahren wird bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet. Der langfristig umsetzbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt steht im Vordergrund, zum Beispiel bei:
Geschäftsgrundstücken (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren); Gemischt genutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken (Mehrfamilienhäuser).
Selbst genutzte Wohngrundstücke und Wohnimmobilien deren Wert normalerweise im Vergleichswert-Verfahren und gegebenenfalls erweitert im Sachwert-Verfahren zu ermitteln ist, kommen beim Ertragswert-Verfahren nicht in Betracht. Bei der Ertragswert-Ermittlung kann man auf mehrere Verfahren zurückgreifen, welche sich grundsätzlich unterteilen lassen in:
- Verfahren, die Gebäude-Restwerte nicht berücksichtigen, weil angenommen wird, dass das Gebäude am Ende der Nutzungsdauer über keinen Ertragswert mehr verfügt.
- Verfahren, die Gebäude-Restwerte berücksichtigen, auch als Hypotheken-Koeffizienten-Verfahren bezeichnet. Es wird ein begrenzter Zeitraum (beispielsweise 20 Jahre) zur Wertermittlung betrachtet und der erwartete Gebäuderestwert wird anschließend zu den errechneten Barwerten addiert.
Vorteile des Verfahrens ohne Berücksichtigung von Restwerten: Einzelbarwerte haben auf das Ergebnis kaum Auswirkungen, da der Anteil an Gesamtbarwert gering ist. Weiterhin werden zukünftige Einnahmen meist überbewertet aufgestellt, weswegen es nicht notwendig ist, Reinertragsschwankungen oder etwaige Wertsteigerungen einzubeziehen.
Nachteile der Verfahren ohne Berücksichtigung von Restwerten: Bei Berechnungen zu neuen Objekten können durch die lange Zeitspanne Ungenauigkeiten auftreten sowie die Nutzungsdauer kann hier nur geschätzt werden.
Vorteil des Verfahren mit Berücksichtigung von Gebäude-Restwerten: Instandhaltungskosten, Marktentwicklungen lassen sich genauer abbilden, da der Betrachtungszeitraum kürzer ist.
Nachteil des Verfahren mit Berücksichtigung von Gebäude-Restwerten: Werden diese Größen nur wenig unzutreffend eingeschätzt, ist in der Regel eine starke Verzerrung des Ergebnisses zu erwarten.
Vergleichswert
Das Vergleichswert-Verfahren dient zur Wertermittlung von Immobilien (WertV § 13). Danach wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet.
Dabei müssen folgende Kriterien hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen: Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und die sonstige Beschaffenheit (wie zum Beispiel von Fenster, Heizung etc.). Voraussetzung ist hierbei auch, dass genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Vergleichswert-Verfahren für Grund und Boden:
- Mit einer Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse kann bei einer ausreichenden Zahl von vergleichbaren Käufen (mindestens 10) eine sichere Beurteilung abgegeben werden.
- Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung von Bodenrichtwerten. Diese werden von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Im Regelfall sind dabei Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die durchschnittliche Grundstücksgröße notwendig. Wichtig ist weiterhin die Art der baulichen Nutzung und die Lage. Diese sollten zwischen der Bodenwertzone und dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen.
- Allerdings ist eine komplette Übereinstimmung der Merkmale aufgrund der individuellen Kriterien meist nicht vorhanden.
- Hierbei werden mittels Ableiten von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren Unterschiede erwirkt. Jedoch sollte die Abweichung nicht höher sein als 30 – 35 % sein, da sonst nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken gesprochen werden kann.
Was nützt ein Sachverständiger bei der Immobilienbewertung?
Sinn und Zweck für dich, als Immobilienkäufer, ist es einen guten Einblick in dein Wunschobjekt zu erhalten und dadurch deine Verhandlungsbasis zu stärken. Für einen Laien ist es sehr schwer den Wert und den Zustand der Immobilie richtig einzuschätzen.
Demzufolge solltest du, wenn du den Zustand einer Immobilie beurteilen lassen möchtest, dir ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellen lassen.
Infos zu Immobiliensachverständigen:
- Der Immobiliensachverständige ermittelt den realen Marktwert.
- Jeder Sachverständiger ist zugleich auch ein Gutachter.
- Immobiliensachverständige können Bauingenieure oder Architekten sein.
- Der Sachverständige deckt Mängel auf und stellt den tatsächlich Wert der Immobilie fest.
- So kannst du gegebenenfalls den Preis herunter handeln. Durch ein Wertgutachten für deine Traumimmobilie kannst du dadurch eventuell viel Geld sparen.
- Bei einer Immobilienbewertung werden zusätzlich die Lasten im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis geprüft, bevor der Verkehrswert errechnet wird.
- Durch eine kompetente Beratung erhältst du einen Überblick wie hoch die Sanierungskosten nach dem Kauf einer Immobilie sein können.
- Zudem sicherst du dich gegen ungeplante finanzielle Risiken ab.
Profitiere von dieser Fachkompetenz und entscheide dich für eine neutrale Wertermittlung beim Kauf einer Immobilie, indem du auf eine persönliche Beratung vertraust. Eine kompetente Beratung und Immobilienbewertung bekommst du in Berlin und Umgebung zum Beispiel von den Sachverständigen von Napa Immobilien.
Online Immobilienbewertung – Fragen & Antworten
Natürlich kann man auch online seine Immobilie bewerten lassen. Wie das genau geht und welche Fragen dabei aufkommen können wird in den nun folgenden Abschnitten erläutert werden.
Dabei wird vor allem auf die grundlegenden Fragen zur online Immobilienbewertung ein Antwort geliefert. So wird es auch für dich möglich, ganz einfach dein Zielobjekt online bewerten zu lassen.
Was ist meine Immobilie wert?
Der Wert einer Immobilie ist der wichtigste Faktor beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, bei Immobilien-Finanzierungen, bei Nachlassregelungen und vielem mehr.
Auf Immowelt wird dir eine kostenlose online Immobilienbewertung angeboten. Durch diese kannst du dir schon mal einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie verschaffen.
Was kann bei einer „online Immobilienbewertung“ berücksichtigt werden?
Eine online Immobilienbewertung ist die individuelle Berechnung des aktuellen Richtwertes einer Immobilie. Die Immobilienwertermittlung berechnet sich auf Grundlage deiner Objektangaben bezüglich Lage der Immobilien, Größe, Ausstattung, das Alter der Immobilien und Einigem mehr…
Diese Angaben zum Objekt werden von dir in dem Fragebogen zur Bewertung eingegeben und mit standortgenauen Datenbankwerten (Grundstückspreis, Baukosten, Zinsen, Altersabschreibung, etc.) kombiniert. Daraus wird dann sofort eine standortgenaue online Immobilienbewertung erzeugt und zur Verfügung gestellt.
Die erzeugte Immobilienbewertung kann unter anderem folgende Angaben enthalten:
- Eine Auflistung deiner eingetragenen Objektangaben.
- Detaillierte Einzelheiten zur gesamten Berechnung.
- Den standortgenauen Grundstückswert.
- Die Begründung der Verfahrenswahl und einen Hinweis über die Anwendung der online Immobilienbewertung.
Eine online Immobilienbewertung ersetzt kein Gutachten!
Welche Angaben sein bei der online Immobilienbewertung wichtig?
- Der standortgenaue Grundstückswert
- Die aktuellen Baukosten
- Die Immobiliengröße
- Die Ausstattung
- Der Zustand und Sanierungsaufwand
- Die Altersabschreibung
- Die Nutzung sowie weiteren wertbeeinflussende Faktoren
Spielt der Grundstückswert eine Rolle?
Ja! Im Wesentlichen wird die Wertermittlung von Immobilien aus dem Gebäudewert und Grundstückswert (bei Wohnungen und Zinshäusern zusätzlich auch aus dem Ertragswert) gebildet. Die meisten Immobilienbewertungen involvieren die Parameter Baukosten, Altersabschreibung, Liegenschaftszins, Bodenrichtwert (Grundstückswert), etc.
Oft werden mittels eines Bewertungssystems alle Parameter für die Bewertungen von Wohnimmobilien, insbesondere die standortgenauen Grundstückswerte zur Verfügung gestellt.
Welche Immobilien kann ich bewerten lassen und welche nicht?
Immobilien die nicht als Standardimmobilien eingestuft werden, wie auch Not leidende Objekte, Schlauchgrundstücke, Nicht-Bauland und Sanierungs- und Denkmalobjekte sowie Nicht-Wohnimmobilien können grundsätzlich nicht online bewertet werden. Davon unberücksichtigt bleiben Grundbuchlast, nachbarschaftliche Beschränkung, etc…
Ältere Gebäude werden für die Immobilienbewertung zum Beispiel zu Berechnungszwecken rechnerisch auf das Jahr 1930 gesetzt. Folgende Immobilien können, sofern sie Standardimmobilien sind, auf den meisten Immobilienbewertungsportalen online bewertet werden:
- Wohnbaugrundstücke
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung
- Zweifamilienhäuser
- Ferienwohnungen
- Ferienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
Welche Daten benötige ich für die online Immobilienbewertung?
Zunächst benötigst du unabhängig von der Objektart immer den Standort mit Straße und Ort und um welche Objektart es sich handelt. Weiter werden Angaben zur Lage, wie Straßentyp, Wohnlage, Einkaufsmöglichkeiten, etc. mit jeweils einer Auswahl der entsprechenden Antwort abgefragt…
Außer bei Grundstücken gibst du auch Daten zur Ausstattung ein. Diese umfassen z. B. Angaben zur Heizung, zum Boden, die Anzahl Zimmer, etc. Nun folgen Angaben zur Grundstücksgröße und Bauweise (außer bei Grundstücken).
Bei der Bauweise gibst du beispielsweise das Baujahr und die Wohnfläche, Werterhöhungen und Wertminderungen, wie auch den Energiepasswert an. Weitere benötigte Daten variieren je nach Objektart, hier ein paar Beispiele zu den weiteren Angaben der Bauweise.
- Einfamilienhaus: Geschosse Hauptgebäude, Keller, Haustyp, etc.
- Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil, Jahres-Nettomiete, PKW-Parkfläche
- Wohn- und Geschäftshaus: Wohn-Nutzfläche Haus, Verteilung der Nutzung, Jahresnettomiete
Bei einer kostenpflichtigen online Immobilienbewertung können oft per Kommentarfeld erklärende Hinweise zu den Angaben notiert werden. Bilder kannst du bei der kostenpflichtigen Variante meist nach der Fertigstellung der Bewertung der Immobilie dem Auswertungsbogen hinzufügen und somit deine Immobilienbewertung inhaltlich aufbessern.
Wie funktioniert eine online Immobilienbewertung?
Auf der Erfassungsseite beantwortest du Fragen zur Größe, zum Alter und zum Zustand deiner Wohnimmobilie. Dabei steht dir meist eine Auswahl der möglichen Antworten per Drop-Down zur Verfügung.
Deine Angaben werden mit den vorhandenen Datenbankwerten, wie Grundstückswert, Baukosten und Altersabschreibung, kombiniert. Hieraus entsteht dann relativ zügig eine detaillierte Immobilienbewertung.
Wie viel Zeit muss ich für die online Immobilienbewertung einplanen?
Lege dir am besten alle Informationen zu deiner Immobilie bereit. So dauert die Eingabe der Objektangaben nur wenige Minuten. Welche Daten du benötigst kannst du unter der Frage „Welche Daten benötige ich für die online Immobilienbewertung?“ nachlesen.
Nach der vollständigen Erfassung aller Angaben werden diese mit den vorhanden Datenbankwerten kombiniert. Danach erhältst du sofort deine online Immobilienbewertung auf dem Bildschirm angezeigt.
Deine online Immobilienbewertung kannst du in der Regel direkt speichern und / oder ausdrucken. Außerdem kannst du meist zur selben Immobilie gratis und beliebig oft die getätigten Angaben zu diesem Objekt ändern und die Immobilien neu bewerten lassen.
Wie genau ist eine online Immobilienbewertung?
Das Ergebnis der gängigen online Immobilienbewertungportale ist ein standortgenauer Richtwert. Dieser wird aus deinen Objektangaben und den aktuellen Datenbankwerten erzeugt.
Die individuelle Immobilienbewertung kann dir als Anhaltspunkt für z. B. Preisverhandlung, Nachlassregelung, Auseinandersetzung oder Vermögensaufstellung dienen. Eine online Immobilienbewertung ersetzt allerdings kein Gutachten!
Was ist die Methode Dr. Barzel?
Die standortgenaue Ermittlung des individuellen Richtwertes erfolgt bei vielen Immobilienbewertungsportalen nach einer von Dr. Martin Barzel entwickelten Methode zur Onlinebewertung von Wohnimmobilien. Dieses Bewertungsverfahren wurde vollständig digitalisiert, im Jahr 1999 in das Internet gestellt und laufend weiterentwickelt.
Die Digitalisierung der Dr. Barzel Methode zur Immobilienbewertung dient der Vereinfachung und Automatisierung von Bewertungsprozessen. Sie ermöglicht einen schnellen und kostengünstigen Selfservice für Kunden, die eine neutrale und individuelle Immobilienbewertung benötigen. Das Bereitstellen der Dienstleistung über das Internet macht eine von Zeit und Raum unabhängige Immobilienbewertung möglich.
Die Bestandteile der Dr. Barzel Immobilienbewertung setzt sich aus dem standortgenauen Grundstückswert, den aktuellen Baukosten, den Größen, der Ausstattung, dem Zustand und dem Sanierungsaufwand, der Altersabschreibung, der Nutzung sowie weiteren wertbeeinflussenden Faktoren zusammen.
Anders als in der Offlinewelt, werden die Angaben zum Objekt nicht von Immobiliengutachtern vor Ort, sondern durch Immobilieneigentümer, Kaufinteressenten, Makler, Hausverwalter, Steuerberater etc. online erfasst. Zeitgleich mit der Datenerfassung werden aktuelle Standortdaten durch das Bewertungssystem zugeführt und gemeinsam zur Auswertung gebracht.
Jede Immobilienbewertung wird einzeln, individuell und standortgenau kalkuliert. Sie ist ein wertvoller Anhaltspunkt beim Immobilienkauf oder Verkauf, beim Steuerbescheid, bei einer Auseinandersetzung, Vermögensaufstellung, Finanzierung oder Nachlassregelung. Die Dr. Barzel Methode zur Immobilienbewertung ist eine, die einfach funktioniert.
Gerhard Petzold
Hallo, sehr schöne Seite mit Tollen Inhalt kann ich nur weiter Empfehlen, macht weiter so, Daumen hoch,in zeiten von Corona wo man nicht so viel raus kann sind solche seiten immer eine gute abwechslung und wenn man dann sich wege auch mal sparen will kann man ja uch so dinge wie Grundbuchauskünfte einfach Online machen auf seiten wie: www.grundbuch24.de/ oder www.deingrundbuch.de/ da merkt man wie wichtig das Internet heutzutage doch ist.