Kündigungsausschluss im Mietvertrag: Was ist möglich?

GesetzIm Jahr 2001 wurde das Mietrecht dahingehend reformiert, dass der zeitlich befristete Mietvertrag abgeschafft wurde. Zudem wurde die Kündigungsfrist für den Mieter auf maximal 3 Monate begrenzt. Zu Lasten des Mieters lautende Vereinbarungen werden als unzulässig erklärt. Jedoch kann im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. In diesem Fall verzichten beide Parteien für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren auf ihr Kündigungsrecht.

Wenn beide Parteien für maximal 4 Jahre auf ihr Kündigungsrecht verzichten, ist die Kündigungsausschluss-Klausel im Mietvertrag wirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 27/04 und VIII ZR 86/10). Auch wenn einige die Ansicht vertreten, dass diese Urteile im Widerspruch zum reformierten Mietrecht stehen, ist der Kündigungsausschluss im Formular-Mietvertrag zulässig.

Der Deutsche Mieterbund weist die Mieter darauf hin, dass solche Kündigungsausschluss-Klauseln auch Fallen darstellen können. Daher stießen die Urteile des Bundesgerichtshofes auf Zustimmung. Im Formular-Mietvertrag muss eindeutig festgelegt werden, dass das Kündigungsrecht beiderseits für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden kann. Dabei dauert die Vierjahresfrist vom Beginn bis zur möglichen Beendigung des Mietvertrages. Laut Mietrecht darf der Mietvertrag dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.

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