Darf ein Mieter wegen überhitzter Wohnung die Miete senken?

HitzeWenn in einer gut ausgestatteten Neubaumietwohnung im Sommer über 30 Grad und nachts über 25 Grad herrschen, kann eine Mietminderung geltend gemacht werden, so ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg. Ein Mieter hatte im vorliegenden Fall eine Wohnung im 4. Obergeschoss eines 1998 gebauten Mehrfamilienhauses gemietet. Mit zwei Zimmern, einer Einbauküche mit Essbar, Duschbad mit WC, Flur, einer Dachterrasse und einem Abstellraum, war die Wohnung sehr gut ausgestattet. Durch die nach Süden ausgerichtete Wohnlage war von vornherein zu erkennen, dass in den Sommermonaten eine Erwärmung der Dachgeschosswohnung stattfinden würde.

Für die Wohnung betrug die Miete inkl. Nebenkosten 1.065,36 Euro. Aufgrund der starken Erhitzung reduzierte der Mieter die Miete um monatlich 205,60 Euro. Daraufhin verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung des einbehaltenen Betrages. Widerklagend forderte der Mieter vom Vermieter, einen Wärmeschutz anzubringen. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen mit der Begründung, dass die Mietwohnung einen erheblichen Mangel aufweise, den der Mieter berechtige, eine Mietminderung vorzunehmen.

Eine zu heiße Wohnung stellt einen Mietmangel dar. Auch wenn ein Mieter einer Dachgeschosswohnung im Vergleich anderer Geschosswohnungen höhere Temperaturen in der Wohnung dulden muss, sind jedoch auch hier Grenzen gesetzt. Sollten die Mietvertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen getroffen haben, müssten aber baurechtliche Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Außerdem liege auch ein Mangel vor, wenn die Erwärmung der Wohnung im Sommer ein Ausmaß erreiche, das die Wohnraumnutzung beeinträchtigt, in dem Fall nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen sogar eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Gesundheitsgefahr vorliege.

Ob hier eine Gefahr für die Gesundheit bestehe, könne allerdings dahinstehen, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Wärmeschutzbestimmungen nicht eingehalten worden seien, führte das Gericht aus. Da die Wohnung eine qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung sei, handele es sich um einen erheblichen Mangel, wenn in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge von Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschten, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen. Dieser Mangel berechtige zu einer Minderung der Miete von 20 % jeweils in den Sommermonaten, in denen es zu einer übermäßigen Aufhitzung der Wohnung komme. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle liege nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25 – 26 °C. Der Mangel sei für den Mieter vorher nicht erkennbar gewesen, da er die Wohnung im Winter angemietet hatte.

Der Widerklage des Mieters wurde vom Gericht stattgegeben. Es verurteilte den Vermieter den Mangel zu beseitigen. Der Vermieter müsse einen fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz anbringen. Ein Sachverständiger schlug dafür z. B. das Anbringen von Außenjalousien vor und veranschlagte den Gesamtaufwand auf 9.500 Euro. Dieser Aufwand sei verhältnismäßig und dem Vermieter zumutbar, da die Instandsetzungsmaßnahme den Wert einer Jahresmiete nicht erreiche, führte das Gericht aus (Az.: 46 C 108/04).