Eigentümerwechsel: Kauf bricht nicht Miete

EigentümerwechselEin Eigentümerwechsel hat für den Mieter keine Auswirkungen. Laut BGB § 566 „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der neue Eigentümer „anstelle des Vermieters in die sich (…) aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Demzufolge muss auch kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Der neue Eigentümer kann den bestehenden Mietvertrag nur aus einen der gesetzlich festgelegten Gründe wie zum Beispiel wegen Eigenbedarf kündigen.

Von einem Vermieter- oder Eigentümerwechsel bleiben bestehende Mietverhältnisse unangetastet. Dies gilt auch bei dem Verkauf des Wohnobjektes, bei einer Zwangsversteigerung oder bei dem Tod des bisherigen Vermieters. Der Eigentümerwechsel hat keinerlei Auswirkungen auf die im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungen, da der neue Eigentümer automatisch in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Somit gehen auch alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, auf den neuen Eigentümer über.

Selbstverständlich kann der neue Eigentümer die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangen. Jedoch muss er dem Mieter zunächst seine Berechtigung bescheinigen. Hierfür muss er dem Mieter den Grundbuchauszug, den Zuschlagsbeschluss beziehungsweise den Erbschein vorlegen.

Für den Eigentümer ergeben sich aus dem Mietvertrag in der Regel die Pflichten, Betriebskostenabrechnungen gemäß den gesetzlichen Anforderungen zu erstellen und nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuzahlen. Ebenso hat der neue Eigentümer das Recht, den Mietzins bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Auch hier müssen die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden.

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