Muss der Mieter bei defekter Heizanlage ein Vorauszahlung der Heizkosten erbringen?

HeizanlageDer Vermieter darf von seinem Mieter keine Vorauszahlung der Heizkosten verlangen, wenn die Heizungsanlage in den von dem Mieter angemieteten Gewerberäumen defekt ist. Zu diesem Entschluss kam das Kammergericht Berlin. Denn laut BGB § 556 Abs. 2 Satz 2 dürfen die Vorauszahlungen für die Heizkosten „nur in angemessener Höhe vereinbart werden“. Diese gesetzliche Vorschrift gilt zwar für Wohnraummietrecht, wird aber auf das Gewerbemietrecht übertragen.

In dem vorliegenden Fall vermietete der Vermieter eine Liegenschaft an den Mieter. Dieser nutzte die Gewerberäume, um eine Markthalle zu betreiben. Mietvertraglich haben beide festgelegt, dass der Mieter Vorauszahlungen für die Heizkosten zahlt.

In den Wintermonaten fiel die Heizungsanlage in der Markthalle aus. Daraufhin heizte der Mieter die Gewerberäume mit Propangas-Heizkörpern selbst und setzte aus diesem Grund die Vorauszahlung der Heizkosten aus. Vermieter und Mieter waren sich in Folge dessen nun uneinig, ob der Mieter die Vorauszahlung der Heizkosten aufgrund der defekten Heizungsanlage unterlassen durfte.

Das Kammergericht entschied in seinem Urteil am 22.02.2010, dass der Mieter bei Ausfall der kompletten Heizungsanlage keine Vorauszahlung der Heizkosten leisten muss. Denn in diesem Fall ist davon auszugehen, dass keine Heizkosten anfallen. Wenn Leistungen wegfallen, auf welche sich Vorschüsse beziehen, dann kann der Mieter eigenständig die Vorauszahlungen kürzen. (Az. 20 U 80/08)