Die Gebäudeversicherung schützt das Eigenheim vor teuren Schäden, die Existenzen gefährden können. Wenn du jahrelang für die passende Immobilie gespart hat, dann möchtest du natürlich, dass das Objekt lange Bestand hat. Viele Menschen sind der Meinung, dass Versicherungen lästig sind und nur viel Geld kosten. Dabei gibt es einen Grundsatz, der als Entscheidungshilfe genutzt werden kann.
Man soll all das versichern, dass man sich nicht leisten kann, zu verlieren. Dazu gehört beispielsweise die Berufsunfähigkeitsversicherung, da die meisten Personen ohne Einkommen nicht leben können. Zu diesen essentiellen Versicherungen gehört aber genauso die Gebäudeversicherung. Nur so bist du vor Schäden abgesichert, die höherer Gewalt unterliegen. Damit du mit möglichen Versicherungsvertretern auf Augenhöhe sprechen kannst, werden im Folgenden die wichtigsten Punkte für dich erläutert.
Was ist eine Gebäudeversicherung?
Jeder hat mit Sicherheit seine eigene Definition von Gebäudeversicherung im Kopf. Doch viel wichtiger ist es, die Definition der Versicherungen zu kennen. Ansonsten kann es passieren, dass du dir eine Versicherung zulegst, die du gar nicht brauchst. Oder aber du denkst auf der anderen Seite, dass du gegen bestimmte Schäden versichert bist, dies aber gar nicht der Fall ist.
Die Gebäudeversicherung ist für alle Immobilieneigentümer von zentraler Bedeutung. Das wird auch durch Banken belegt, die Nachweise haben möchten, dass du eine solche Versicherung hast, wenn du eine Baufinanzierung anstrebst. Die Versicherung schützt vor Zerstörung und Beschädigung. Entsteht zum Beispiel ein Feuer im Dachstuhl, dann kann deine Immobilie in wenigen Stunden abgebrannt sein.
Die Gebäudeversicherung aber schützt dich vor dem Bankrott und erstattet dir den Schaden. Das gilt ebenso für einen Blitzschlag, einer Explosion oder Implosion. Wer schon mal einen Wasserschaden hatte, wird sich über die Gebäudeversicherung sehr gefreut haben. Schäden durch Hagel oder Sturm werden ebenfalls übernommen. Sind Gegenstände in dem Haus fest verbaut, wie Heizungen oder Antennen, sind diese Objekte meist auch abgesichert. Dennoch gilt immer, dass alle Einzelheiten beim Vertragsabschluss besprochen werden sollten.
Was genau ist versichert?
Die genauen Leistungen solltest du immer im Vertrag nachlesen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass das Gebäude selbst versichert ist. Dazu gehören auch Nebengebäude und Garagen. Auch mögliche Terrassen sind abgesichert. Selbst Einbauten wie Einbauschränke fallen unter den Schutz.
Des Weiteren sind fest verlegte Fußbodenbeläge und Heizungsanlagen abgesichert. Selbst elektrische Anlagen und Sanitärinstallationen sollten mit der Gebäudeversicherung abgesichert sein. Auch Zubehör zur Wohnungsnutzung und Instandhaltung sind üblicherweise im Vertrag mit drin.
Eine gute Hausversicherung kümmert sich zudem auch um die Kosten, wie Reparaturkosten, Hotelkosten, Mietausfälle, Aufräum- und Abbruchkosten, Wiederbeschaffungskosten und Wiederherstellungskosten (inkl. Architektenrechnungen).
Was wird von der Gebäudeversicherung nicht übernommen?
An dieser Stelle solltest du im Kopf behalten, dass die Hausversicherung keine Hausratversicherung ist. Das heißt, Möbel und Textilien werden im Ernstfall nicht ersetzt. Auch alle anderen losen Objekte in der Wohnung fallen nicht unter den Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung. Außerdem bestehen einige Schadensfälle, für die eine Hausversicherung nicht aufkommt. Es sei denn, du hast gesagt, dass du die Dinge explizit mit abgesichert haben möchtest. Daher ist es sehr wichtig, schon mal davon gehört zu haben.
Wasserschäden sind zwar grundsätzlich abgedeckt, das gilt jedoch nicht für Wasserschäden, die durch ein offenes Fenster entstanden sind. Wenn also eine Eigenverschuldung vorliegt, dann zahlt die Versicherung nicht. Entstehen Schäden durch Überschwemmung oder durch Grundwasser, dann weist die Versicherung auch alle Schadenersatzleistungen von sich.
In den Verträgen immer ausgeschlossen sind Kriege und innere Unruhen. Kaminbrände, die ausarten, sind ebenfalls nicht abgesichert. Sturmschäden sind meist auch erst ab einer Stärke von 8 abgesichert und Schäden an Photovoltaikanlagen werden ebenfalls häufig ausgeklammert.
Wer braucht die Wohngebäudeversicherung?
Die Gebäudeversicherung wird auch Wohngebäudeversicherung oder Hausversicherung genannt. Die Versicherung ist für alle Hauseigentümer notwendig. Oder anders gesagt: Du kannst auf die Versicherung verzichten, wenn du auf das Haus verzichten kannst.
Wenn du also noch 25 andere Häuser hast und es bei dir nicht drauf ankommt, ob du ein Haus mehr oder weniger hast, dann kannst du mit dem Gedanken spielen, dir die Versicherung zu sparen. In allen anderen Fällen solltest du dir eine Gebäudeversicherung zulegen. Den Schutz von Elementarschäden muss in aller Regel extra vereinbart werden.
Kosten einer Gebäudeversicherung
Die Kosten einer Hausversicherung variieren stark. Der genaue Preis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die zwei wesentlichsten Faktoren sind der Leistungsumfang des Vertrags und der Wert des Gebäudes. Die Versicherung zieht zudem noch weitere Punkte mit in die Kalkulation ein. So wird sie sich anschauen, welche Bauweise die Immobilie hat, die Härte des Leitungswassers und auch die Sturmhäufigkeit in der Region.
Außerdem wird sich angeguckt, wie die Immobilie genutzt wird. Wenn es sich beispielsweise um eine Ferienwohnung handelt, dann sind bestimmte Schäden weniger wahrscheinlich. Beim Wert des Eigenheims gilt grundsätzlich: Je höher der Wert, desto teurer auch die Versicherung. Der Wert der Immobilie wird dabei mit der 1914 Methode ermittelt.
Die 1914 Methode
Bei dieser Methode errechnen die Versicherungen den Wert der Immobilie in dem Jahr 1914. Sie schauen sich also die Immobilie an und überlegen sich, welchen Wert das jetzige Haus wohl 1914 gehabt hätte. Du fragst dich bestimmt, warum wurde ausgerechnet dieses Jahr rausgepickt? In diesem Jahr waren die Baupreise zuletzt stabil.
Die Eigenheimbesitzer brauchen im Schadensfall so viel Geld, dass sie das Haus wiedererrichten könnten. Daher wird der errechnete Wert der Immobilie im Jahr 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert. Der Baupreisindex wird jährlich angepasst. Um es besser verstehen zu können, wird im Folgenden ein Beispiel präsentiert:
Ist der Wert der Immobilie im Jahr 2010 beim Bau rund 250.000 Euro und der Baupreisindex 2010 liegt bei 1.199,6, dann ist der Wert 1914 bei 20.840 Goldmark (Neubauwert x 100 geteilt durch Index). Der Preisindex für das Jahr 2019 liegt bei 1.454,3 und der Gebäudewert 2019 liegt damit bei 303.076 Euro (Wert 1914 x Index geteilt durch 100).
Gebäudeversicherung Rechner
Ein Gebäudeversicherung Rechner kann dir dabei helfen, die Höhe der Versicherungsprämie zu bestimmen. Der Rechner unterscheidet zwischen Neubauwert und Verkehrswert. Der Neubauwert bestimmt den Preis, der nötig wäre, das Haus im identischen Zustand noch einmal zu errichten. Der Wert ist für die Versicherer wichtig.
Der Verkehrswert ist der aktuelle Wert der Immobilie. Wenn die Immobilie also heute angeboten würde, welchen Preis könnte dann erzielt werden? Oft liegen die Werte weit auseinander. Von Experten wird empfohlen, sich einen Rechner auszuwählen, der den gleitenden Neuwertfaktor benutzt. Der Neuwertfaktor wird einmal im Jahr von der Deutschen Versicherungswirtschaft veröffentlicht.
Der gleitende Neuwertfaktor bezieht bei der Berechnung zwei wesentliche Aspekte mit ein: Zum einen wird geschaut, wie sich der Baupreisindex entwickelt hat und zum anderen, wie die Tariflöhne im Baugewerbe gestiegen sind. Das hat einen wesentlichen Vorteil im Ernstfall. Denn wenn die Immobilie neu gebaut werden muss, dann muss die Versicherungssumme nicht nur für die Materialkosten reichen, sondern auch für die Löhne der Bauarbeiter reichen. Aus diesem Grund wird der gleitende Neuwertfaktor empfohlen! Die Prämie mithilfe des gleitenden Neuwertfaktors sieht damit wie folgt aus:
Versicherungsprämie = Wert 1914 x gleitender Neuwertfaktor x Beitragssatz
An dieser Stelle wird nochmal ausdrücklich empfohlen, bei der Gebäudeversicherung auf eine gleitende Versicherungssumme zu achten. Nur so bist du wirklich gegen den Totalschaden der Immobilie abgesichert. Du kannst mithilfe der gleitenden Versicherungssumme ausschließen, dass du unterversichert bist.
Die Löhne im Baugewerbe können also noch so stark angestiegen sein, du kannst mit der Summe von der Versicherung auf jeden Fall das Haus wieder neu errichten. Die Versicherungssumme garantiert, dass der Wiederaufbau komplett abgedeckt ist. Die Versicherungssumme passt sich also immer automatisch den derzeitigen Umständen an. Der Gebäudeversicherung Rechner von Versicherungsriese berücksichtigt alle notwendigen Komponenten.
Wie sehen konkrete Kostenbeispiele aus?
Im Folgenden findest du ein paar Beispiele, damit du ein Bild davon bekommst, wie hoch die Kosten für eine Gebäudeversicherung wirklich sind. Nehmen wir an, du hast eine Immobilie in Magdeburg errichtet. Wenn du nun auf der Suche nach einer super bewerteten Gebäudeversicherung ohne Elementarschutz bist, solltest du mit einer Summe zwischen 153 und 565 Euro im Jahr rechnen.
Beim gleichen Objekt mit der identischen Versicherung in Münster liegst der Preis zwischen 247 und 797 Euro. Noch teurer wird es, wenn es um Bestandsimmobilien geht. Eine Gebäudeversicherung für eine Bestandsimmobilie in Magdeburg liegt zwischen 284 Euro und 699 Euro Jahresbeitrag. In Münster bezahlst du dafür fast das Doppelte.
Wie gegen Elementarschäden versichern?
Mit der Gebäudeversicherung sind die wichtigsten Schäden abgesichert. Allerdings sind die Schäden, die durch Naturgewalten entstehen, nicht abgesichert. Daher solltest du dich explizit gegen sogenannte Elementarschäden versichern lassen. Deutschland gilt zwar im Allgemeinen als ein sehr sicheres Land (keine Wirbelstürme etc.). Doch aufgrund der zunehmenden Klimaveränderungen kommt es auch bei uns immer häufiger zu heftigen Gewittern mit starkem Regen und Hochwasser.
Nehmen wir an, dass dein Haus relativ niedrig gelegen ist, dann kann es passieren, dass im Falle von Starkregen Wasser in den Keller läuft. Hast du nun lediglich eine Gebäudeversicherung, dann musst du komplett für die Kosten aufkommen. Deine Gebäudeversicherung wird dir keinen Cent geben.
In diesem Fall bist du nur abgesichert, wenn du zusätzlich noch eine Elementarschadenversicherung abschließt. Wenn du in einem Bundesland lebst, in dem die Rauchmelderpflicht von Bedeutung ist, dann solltest du darauf achten, dass diese auch an den vorgeschriebenen Stellen in der Immobilie angebracht sind, ansonsten verliert der Versicherungsschutz seine Wirkung.
Was kostet eine Elementarschadenversicherung?
Eine Elementarschadenversicherung kann ein sehr teures Unterfangen werden. Das hängt in erster Linie von der Region ab. Das Magazin Finanztip hat hierzu eine Untersuchung angestellt und festgestellt, dass sichVersicherer darauf einstellen müssen, circa 48 Prozent mehr für die Versicherung zu bezahlen, wenn sie neben der klassischen Gebäudeversicherung auch noch Elementarschäden abgesichert haben möchten.
Hier solltest du auf jeden Fall ganz genau vergleichen. Denn oft findest du diese Zuschläge auch bei Objekten, die gar nicht in den Risikogebieten liegen. Ist deine Immobilie hingegen in einer Region, die für Erdrutschen und Überschwemmungen bekannt ist, dann solltest du in den sauren Apfel beißen und die Versicherung dazu buchen.
Ansonsten kann es im Schadensfall zu einem bösen Erwachen kommen. Es gibt nämlich auch nachvollziehbare Gründe für die hohen Kosten der Versicherung. Die Wahrscheinlichkeit eines Elementarschadens ist deutlich höher, als man vorher denkt.
Darf die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers übernommen werden?
Um es auf den Punkt zu bringen: Ja, Gebäudeversicherung können übertragen werden. Wenn Sie also ein Haus kaufen, so fragen Sie den Verkäufer unbedingt, ob bereits eine Versicherung für das Haus vorhanden ist. Oftmals ist das der Fall. Im Endeffekt sind alle Beteiligten zufrieden. Sie sind abgesichert, der Verkäufer kann mit der Versicherung eh nichts mehr anfangen und die Bank hat auch ihre Sicherheiten.
Dennoch solltest du auf ein paar Kleinigkeiten achten, wenn du die Versicherung von einem Fremden übernimmst: So solltest du prüfen, ob die Person denn auch immer die Versicherungsbeiträge gezahlt hat. Im schlechtesten Fall würden die Verbindlichkeiten nämlich auch auf dich übergehen und dann war es ein sehr schlechtes Geschäft. Denn im Ernstfall kann die Versicherung nicht zahlen, wenn vorherige Beiträge nicht gezahlt wurden.
Außerdem solltest du einen genauen Blick auf den Vertrag werfen. Ist der Vertrag mit der Versicherung genauso, wie du ihn auch abgeschlossen hättest? Sind die wichtigsten Schadensfälle abgedeckt? Wenn der Vertrag nicht dem entspricht, was du dir vorgestellt hast, so hast du einen Monat nach Unterzeichnung des Kaufvertrags Zeit, den Anbieter zu wechseln. Oft kommst du so an günstigere Angebote. Hast du hingegen die Immobilie geerbt, so hast du keinen Anspruch darauf, den bisherigen Vertrag zu kündigen. In diesem Fall musst du die Beiträge weiterzahlen.
Steuerlich die Gebäudeversicherung absetzen
Normalerweise können alle Kosten in einer Steuererklärung angegeben werden, die zum Schutz, bzw. der Vorsorge der eigenen Person dienen. Für die Wohngebäudeversicherung gibt es allerdings einen Sondersachverhalt. Die Versicherung kann nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Das wird damit begründet, dass die Mieteinnahmen aus der Immobilie für die Altersvorsorge dienen. So können die Kosten der Gebäudeversicherung als Werbungskosten abgesichert werden.
Wenn du die Immobilie also vermietest, dann hast du zwei Möglichkeiten, dir das Geld wiederzuholen: Du kannst die die Ausgaben für die Gebäudeversicherung auf die Mietkosten umlegen oder aber die Beiträge von der Steuer absetzen. Wenn du die Kosten in der Steuererklärung angibst, bekommst du nicht den gesamten Betrag wieder, sondern in Abhängigkeit deines Grenzsteuersatzes einen Teil der angegebenen Kosten.
Fazit
Die Gebäudeversicherung ist ein „Muss“ für alle Immobilienbesitzer. Nur so ist das Eigenheim im Fall der Katastrophe abgesichert. Die Kosten für die Versicherung unterscheiden sich signifikant. Hier lohnt es sich, einen Vergleichsrechner zur Hand zu nehmen.
Es sollte zudem überlegt werden, ob nicht eine Ergänzung einer Elementarschadenversicherung sinnvoll ist. Das führt zwar zu deutlich höheren Kosten, aber dafür ist die Wohnung komplett abgesichert.
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