Für einen Eigentümer beziehungsweise Käufer einer vermieteten Immobilie ist es wichtig, die Rentabilität beziehungsweise den Ertragswert des Objektes festzustellen. Zur Feststellung des Ertragswertes werden die Berechnungsgrößen Jahresreinertrag und Jahresrohertrag benötigt.
Um den Jahresreinertrag zu erhalten, werden vom Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der Jahresrohertrag entspricht in der Regel der jährlichen Nettokaltmiete sowie weiteren Vergütungen im Rahmen der Vermietung. Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnisse und Abschreibungen.
Der Jahresreinertrag wird einer Nachhaltigkeitsprüfung unterzogen. Die Prüfung erfolgt für die Ertrags- und die Aufwandsseite. Die Nettokaltmiete muss nachhaltig erzielt werden. Zur Feststellung einer erzielbaren nachhaltigen Nettokaltmiete bildet ein örtlicher Mietspiegel die Grundlage. Der Mietspiegel zeigt die für eine Wiedervermietung ansetzbare Miete. Bereits erzielte Mieten können je nach vertraglichem Verhältnis nach unten oder oben abweichen.
Die für einen Jahresreinertrag zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten beruhen meist auf Erfahrungswerten und werden pauschal angesetzt. Die pauschale Ansetzung wird gewählt, weil langfristig entstehende Bewirtschaftungskosten nicht den derzeit tatsächlich anfallenden Kosten entsprechen müssen.
Werden beispielsweise in einem Jahr umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, ist das im folgenden Jahr nicht der Fall. Der Jahresreinertrag ist in der Wertermittlungsverordnung (§ 16 WertV) gesondert geregelt. In der Verordnung sind weitere Einflussfaktoren auf eine Ertragswertermittlung genannt.
Für das Grundstück, auf dem sich die baulichen Anlagen befinden, wird eine übliche Verzinsung des Bodenwertes (Liegenschaftszinssatz) angerechnet und vom Jahresreinertrag abgezogen. Einbezogen wird weiterhin die verbleibende Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre bezeichnet, die eine Anlage unter normalen Bedingungen wirtschaftlich genutzt werden kann. Dabei wird eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und regelmäßige Instandhaltung vorausgesetzt. Gegebenheiten und Maßnahmen können die Nutzungsdauer vermindern oder erhöhen.
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