Wenn du Geld einnimmst, zahlst du Steuern. Das gilt in allen Bereichen, natürlich auch bei der Vermietung.
Es gibt durchaus Möglichkeiten, den Steuerbetrag klein zu halten. Grundsätzlich wird die Einkommenssteuer fällig, bei gewerblicher Vermietung auch die Umsatzsteuer.
Mieteinnahmen zählen in der Regel zum Einkommen
Kaltmiete und Nebenkosten, die du als Vermieter vom Mieter erhältst, gelten steuerrechtlich als Einnahmen. Im Gegenzug darfst du alle Ausgaben, die mit der Abrechnung der Hausverwaltung entstehen, von den Einnahmen abziehen. Dazu gehören auch Grundsteuern und Nebenkosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Die Einnahmen aus der Vermietung zählen nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zu der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Diese unterliegt gemäß § 2 Absatz 1 EStG der Einkommensteuer. Die Höhe der zu zahlenden Einkommenssteuer richtet sich nach dem Einkommenssteuersatz des Vermieters. Es kommt also darauf an, wie du vom Finanzamt eingeordnet wurdest.
Zuordnung zu anderen Einkommensarten möglich
Vermietet ein Gewerbetreibender das zu seinem Betrieb gehörige Wohneigentum, werden diese Mieterträge nach gemäß § 21 Absatz 3 EStG den Einkünften aus selbständiger Tätigkeit zugeordnet.
Spezielle Regeln zur Versteuerung gibt es in besonderen Fällen:
- Vermietung an Unternehmer
- Vermietung an Familienmitglieder
- Ferienwohnungen
- Immobilienleerstand
Die Sonderbestimmungen sind ziemlich komplex und für Laien kaum zu überblicken. Hier können sich schnell ungewollte Fehlzuordnungen einschleichen, die später gravierende Auswirkungen haben können. Umfassende Informationen zum Thema findest du unter www.schorr-partner.de.
Der Steuervorteil bei Vermietung an Unternehmer
Wenn deine Immobilie an einen Unternehmer vermietet wird, zahlt dieser dir die Miete samt Umsatzsteuer. Diese musst du an das Finanzamt abführen.
Der Vorteil dieser Zahlungsart liegt darin, dass dir das Finanzamt aus den „Eingangsleistungen“ die Mehrwertsteuer erstattet. Das gilt insbesondere für die Umsatzsteuer, die bei Erhaltung oder Bau der Immobilie anfällt. Bei größeren Aufwendungen bringt das einen großen Nutzen.
Umsatzsteuer nur bei gewerblicher Nutzung
Wer gilt überhaupt als Unternehmer? In der Regel ist das jemand, der ein Gewerbe betreibt. Büros, Läden, Lagerflächen, Praxen oder landwirtschaftliche Flächen, welche zur Erzielung von Einnahmen angemietet werden, sind umsatzsteuerpflichtig. Diese Tatsache muss dementsprechend vertraglich geregelt werden.
Insgesamt wäre zu beachten, sich als Vermieter umfassend zu informieren und fachlichen Rat einzuholen. Zahlreiche Sonderbestimmungen sind zum Teil sehr kompliziert.
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