Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?

Mietpreis, Kaufpreis und Nebenkosten richten sich nach der Quadratmeterzahl eines Objektes. Um sie festzulegen, ist eine Wohnflächenberechnung erforderlich. Und um sie durchzuführen, gilt es einiges zu beachten. Und nicht selten unterlaufen bei der Wohnflächenberechnung Fehler, sodass anfallende Kosten den tatsächlichen abweichen.

Möchtest du auf Nummer sicher gehen, können Immobilien-Experten wie beispielsweise von immoportal.com/bewerten/grundlagen/die-korrekte-wohnflaechenberechnung-gemaess-wohnflaechenverordnung weiterhelfen. Sie unterstützen dabei, eine korrekte Wohnflächenberechnung durchzuführen. Nur so stehst du auf der sicheren Seite und zahlst keinesfalls zu viel Miete oder einen überhöhten Kaufpreis.

Wichtige Fakten zum Thema Wohnflächenberechnung

Um die Wohnfläche zu berechnen, stehen verschiedene Methoden zur Auswahl. An erster Stelle steht hier die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Sie wird auch als Richtwert verwendet, falls es vor Gericht zu einem Streitfall kommt.
Nicht selten kommt es vor, dass in Kauf- und Mietverträgen falsche Wohnflächen eingetragen sind. Dementsprechend stimmen Miet- und Kaufpreis, sowie Folgekosten wie Nebenkosten nicht.
Als Wohnfläche zählen sämtliche Räume einer Wohnung. Werden Terrassen, Balkone oder Kellereinheiten einbezogen, sind hier Sonderregelungen zu berücksichtigen.

Häufig stimmt die Wohnfläche im Vertrag nicht überein

Vielerorts fallen Abweichungen erst dann auf, wenn Verträge bereits unterzeichnet wurden. Und das auch nach Jahren. Dabei wird festgestellt, dass die tatsächlich gemessene Wohnfläche nicht mit der Quadratmeterzahl übereinstimmt, die im Kauf- oder Mietvertrag geschrieben steht.

Treten derartige Differenzen auf, hat das für beide Vertragsparteien Folgen:

Die Höhe der Miete oder vom Kaufpreis eines Objektes weicht ab.
Zudem fallen die Nebenkosten anders aus. Denn auch sie richten sich nach der Wohnfläche.
Hast du eine Hausratversicherung abgeschlossen, stimmt auch hier die angegebene Wohnfläche nicht überein

Folglich kann es sich für sowohl Mieter als auch Käufer durchaus lohnen, das Maßband anzusetzen und eine eigenständige Wohnflächenberechnung durchzuführen. Denn oftmals ist es leider der Fall, dass betroffene Personen zu viel zahlen.

Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Um eine Wohnflächenberechnung durchzuführen, stehen verschiedene Methoden zur Auswahl. Der Vorgang ist komplexer als oftmals vermutet, eine genau festgelegte und allgemeine Berechnungsgrundlage gibt es nicht.

Lediglich wenn ein geförderter Wohnbau umgesetzt wird, ist im Wohnraumförderungsgesetz eine bestimmte Berechnungsmethode vorgeschrieben. Im Folgenden sind alle Methoden zur Wohnflächenberechnung aufgeführt und näher erklärt.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 ist für alle Grundflächen und Rauminhalte gedacht, die sich im Hochbau befinden.
Eigentümer profitieren von ihr, da hiermit große Flächenergebnisse möglich sind.
Um eine Grundflächenermittlung durchzuführen, werden einzelne Bereiche wie Kellerräume, Balkone oder Dachflächen vollständig mit einbezogen.
Vor allem Eigentümer von Dachgeschosswohnungen profitieren davon. Denn hier ergeben sich besonders große Flächen.

So wird nach DIN-Norm 277 ermittelt: Jeweils lichte Maße zwischen einzelnen Bauteilen, Wandbekleidung ist nicht einbezogen. Bei den Rohbaumaßen werden 3 % Putzabschlag abgezogen.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 283

Bereits seit dem Jahre 1983 hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, dass DIN 283 nicht mehr als gesetzliche Berechnungsmethode gilt und zugelassen ist.
Es gibt aber Ausnahmen. Nämlich dann, wenn sich zwei Parteien dazu einigen, diese Art der Wohnflächenberechnung anzuwenden. Siehe: BGH, Az.: VIII ZR 231/06.
Bei der DIN 283 gibt es keine besonderen Regelungen, die sich auf Terrassen, Garagen oder Heizungsräume beziehen.

So wird nach DIN-Norm 283 ermittelt: Lichte Maße zwischen einzelnen Bauteilen, auch hier wird die Wandbekleidung nicht mit einbezogen. Zudem werden bei den Rohbaumaßen ebenfalls 3 % Putzabschlag abgezogen.

Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung

Mieter und Eigentümer haben die zweite Berechnungsverordnung bis zum 31. Dezember 2003 genutzt. Folglich findet sie seit dem 1. Januar 2004 nicht mehr verwendet, wenn Neuberechnungen durchzuführen sind.
Es gibt allerdings noch Ausnahmen: Das ist unter anderem der Fall, wenn Vermieter ihre Wohnung vor dem 31. Dezember 2003 nach der zweiten Berechnungsverordnung vermessen haben. Zudem darf der Wohnraum in diesem Zeitraum nicht mehr verändert worden sein.
Bei der zweiten Berechnungsverordnung sind alle Räume in die Grundfläche einzubeziehen. Anschließend müssen von dieser gesamten Grundfläche außergewöhnliche Flächen wie Säulen oder Schornsteine abgezogen werden (vorausgesetzt, sie nehmen nicht mehr als 0,1 Quadratmeter ein).

So wird nach der zweiten Berechnungsverordnung ermittelt: Auch hier sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung zu messen. Zudem gelten bei Rohbaumaßen 3 % Putzabschlag, die abgezogen werden.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Zu guter Letzt sind die Vorgaben nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu berücksichtigen. Sie gelten seit dem 1. Januar 2004.
Sie findet bei einem öffentlich geförderten Wohnbau Verwendung und ist unabdingbar, wenn die Größe von geförderten Wohnflächen ermittelt werden soll.
Kommt es allerdings zu einem Streitfall, greifen Gerichte ebenfalls auf WoFIV zurück, um sie bei frei finanziertem Wohnraum als Berechnungsgrundlage zu verwenden.
Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) wird nur ein Teil der Grundfläche einbezogen, der tatsächlich zum Wohnen benutzt werden kann.
Liegt beispielsweise eine Dachgeschosswohnung vor, werden aufgrund der Dachschrägen Raumteile nur teilweise bewertet. Gleiches gilt für Terrassen und Balkone.
Folglich ist dies Art der Wohnflächenberechnung für Mieter teilweise vorteilhaft.

So wird nach der WoFIV ermittelt: Hier gelten die lichten Maße zwischen einzelnen Bauteilen – direkt ab der Vorderkante der Wandbekleidung

Tipps zum Ausmessen der Wohnfläche

Im Folgenden sind Tipps aufgeführt, mit denen das Ausmessen der Wohnfläche hervorragend gelingt:

Bevor Flächenberechnungen durchgeführt werden, ist es ratsam zunächst einen Grundflächenplan zu erstellen. Hier werden alle Räumlichkeiten auf Papier gezeichnet, um den Überblick zu behalten. Anschließend beginnt die Berechnung.
Um Entfernungen und Abstände zu messen, eignen sich Zollstock und Maßband gut. Um noch genauer zu messen, ist zudem ein Laserentfernungsmesser empfehlenswert. Er misst auf Knopfdruck bis auf jeden kleinen Millimeter genau aus.
Ist ein Raum zu sehr verwinkelt? Hier kann das Vermessen durchaus schwierig werden. In diesem Falle kann es helfen, einen Raum in mehrere Teile aufzuteilen. Diese lassen sich beispielsweise mit Klebeband unterteilen und anschließend ausmessen. Zu guter Letzt werden die Werte ermittelt.
Befinden sich im Raum Dachschrägen, muss die Raumhöhe beachtet werden. Denn hierbei gilt: Raumteile mit maximal einem Meter gelten nicht als Wohnfläche. Liegt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, ist nur die Hälfte anzurechnen.

Was passiert, wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag?

Bei einigen Mietern kann es durchaus der Fall sein, dass die gemessene Fläche kleiner ist als im Vertrag. Liegt eine derartige Abweichung vor, handelt es sich hierbei um einen Sachmangel.

Um hiergegen rechtlich anzugehen, ist allerdings folgendes zu beachten: Er handelt sich laut Gerichten erst um einen erheblichen Mangel, wenn die Abweichung größer als zehn Prozent ist. Nur dann kann ein Mieter eine Mietminderung beantragen.

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