Wer einen Untermietvertrag abschließen möchte, muss sich vorher die Zustimmung des Vermieters einholen. Dennoch ist prinzipiell jeder berechtigt, einem zweiten seine Wohnung zur Untermiete zu überlassen.
Ein Untermietvertrag wird abgeschlossen, wenn der Mieter einen Teil oder den ganzen Wohnraum an einen Dritten vermietet. Ein Untermietvertrag bezeichnet das Verhältnis zwischen einem Mieter und einer Person und einer Sache. Die Sache wird demzufolge an die Person weitervermietet.
Wenn der Mieter ein berechtigtes Anliegen aus wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Gründen auf eine Untervermietung hat, so ist der Vermieter verpflichtet, zuzustimmen. Aber es gibt auch Gründe, die eine Ablehnung des Untermietvertrages rechtfertigen, z. B. wenn der Untermieter unzuverlässig ist, der Mietzweck verändert wird, die Wohnung übermäßig belegt würde oder das Mietverhältnis des Hauptmieters bald beendet ist.
Wenn ein Mieter seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort verlegt und die eigene Wohnung – trotz Abmahnung durch den Vermieter – einem Dritten überlässt, so kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Allerdings muss hier der Vermieter den Tatbestand der unerlaubten Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozess beweisen. Verweigert der Vermieter grundlos eine Untervermietung, so kann der Mieter mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
Ein Untermietvertrag kann schriftlich oder mündlich erfolgen, inhaltlich jedoch muss sich der Untermietvertrag jedoch immer an die Rechtsvorschriften halten. Ein Untermietvertrag kann auch frei gestaltet und es können Vereinbarungen getroffen werden, die vom Üblichen abweichen.
Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt, dass wenn nichts zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart ist, der Untermieter diese auch nicht zu bezahlen braucht. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standartverträge zurückzugreifen und diese ggf. zu ergänzen.
Da der Mieter gegenüber dem Vermieter für Schäden die der Untermieter auslöst haftet, wäre es hier ratsam vom Untermieter eine Kaution zu verlangen. Weiterhin sollte unbedingt die Frage zu den Schönheitsreparaturen und eine Regelung für die Betriebskosten gefunden und vor dem Untermietverhältnis geklärt werden.