Altbaumodernisierung sind aus vielen Gründen immer wieder erforderlich. Dabei können Ausgangsbasis und Ziel der Modernisierung aber sehr unterschiedlich sein.
Entsprechend divergieren Kosten und Intensität je nach den umgesetzten Ansprüchen erheblich: Von reinem Werterhalt über die erwünschte Verbesserung des Marktzugangs bei einem Mietobjekt bis zu persönlicher Liebhaberei bei geplanter Eigennutzung.
Da zudem auch die Bausubstanz und das Alter des Hauses variiert und der gegebene Verschleiß an der Bausubstanz durch lokale Faktoren beeinflusst ist, ergibt sich zwingend: Altbaumodernisierungen müssen individuell geplant werden.
Am Anfang steht die Zielanalyse der Modernisierung
Bei jeder Altbaumodernisierung stellt sich die Frage nach den angestrebten Zielen. Eine aus Renditegründen erworbene oder zum Erwerb anstehende Immobilie wird sicherlich für völlig andere Ziele modernisiert werden als beispielsweise ein alter Bauernhof, welchen man sich zum eigenen Lebensmittelpunkt auserkoren hat.
Entsprechend werden sich die Ansprüche an die spätere Wohnqualität und die Bereitschaft zu investieren unterscheiden. Die geplanten Nutzungsformen und Zielsetzungen zu analysieren, ist daher der erste Schritt in der Planung von Altbaumodernisierungen.
Im Falle einer Wohnanlage oder Gewerbe-Immobilie, die als Geldanlage fungieren soll, ist vor allem der derzeitige Vermietungsstand von Bedeutung, denn eine Modernisierung kann durchaus ein geeignetes Mittel sein, um eine schwer vermietbare Immobilie besser im Markt zu platzieren.
Hier ist es eventuell lohnend, höhere Wohnqualität zu schaffen und die Räumlichkeiten mit größeren Fenstern, französischen Balkonen oder Wintergärten heller und freundlicher zu machen sowie Bäder einzubauen, zu vergrößern oder zu verschönern. Bereits eine Sonnenschutzfolie für Fenster kann den Wohnkomfort in warmen Jahreszeiten enorm erhöhen.
Ebenso kann es der Vermietbarkeit dienen, den Grundriss zu verändern, indem man Wohnungen zusammenlegt, um sie der Nachfrage des Marktes anzupassen oder indem man Wohnungen gezielt verkleinert, da kleinere Wohneinheiten der wachsenden Anzahl an Singlehaushalten entgegenkommen und zudem relativ höhere Mieteinnahmen bringen.
In jedem Falle sollten all diese Maßnahmen in Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Architekten geplant werden, insbesondere falls der Grundriss verändert werden soll, was heute durch den Einsatz von Trockenbau und Leichtbau oftmals ohne große statische Eingriffe möglich ist. Ist der Vermietungsstand hingegen hoch, mag es aus verschiedenen Gründen Sinn machen, die Modernisierung nur in Teilen zu vollziehen oder in die Zukunft zu verschieben.
Mietanpassungen zur Amortisation von Investitionen sind in bestehenden Mietverhältnissen nur begrenzt, bei Neubezug im Rahmen von Mietparteiwechseln aber erheblich einfacher durchzusetzen. Überdies sind Mietern umfangreichere Baumaßnahmen in den von ihnen bewohnten Räumen kaum zuzumuten.
Dennoch wird man auch hier Modernisierungen durchführen, die Schäden am Bauwerk verhindern z. B. Sanierung von Dächern und Fassaden oder die Abdichtung von Kellern zur Vermeidung von Spätschäden. In der Regel stellt auch der Einbau von Bädern bzw. einer Zentralheizung eine sinnvolle Investition dar, die in Altbauten direkt auf die Miete umgelegt werden kann.
In diesem Zusammenhang wird oft auch eine Strangmodernisierung unter anderem zur Verbesserung der elektrischen Versorgung umgesetzt, welche gleichzeitig als Synergie eine moderne Klingelanlage und die Vorbereitung eines eventuellen späteren Dachausbaus vorbereiten kann. Welche Qualitätsstandards zum Einsatz kommen wird hier selbstredend angepasst an die Marktsituation entschieden werden müssen.
Ausgangsbasis für die Modernisierung
Sobald die Ziele der zu planenden Altbaumodernisierung klar sind, ist es erforderlich die Grundsubstanz des Altbaus zu prüfen und zu analysieren. Manche kostenrelevanten Faktoren erschließen sich dabei schon auf den ersten Blick: Ornamente im Fassadenbereich unterliegen oft dem Denkmal- oder Ensembleschutz und erfordern in der Regel die qualifizierte Hand eines Stuckateurs.
Doppelkasten- und Sprossenfenster sind eventuell wegen Denkmal- oder Ensembleschutz zu erhalten und recht kostenträchtig. Selbst die heute teilweise möglichen Ersatzfenster mit Thermopane-Doppelglasscheiben sind meist teure Spezialanfertigungen.
Insbesondere vor einer Kaufentscheidung ist es zwingend den Wert des Baukörpers und seinen derzeitigen Zustand möglichst präzise zu erfassen. So werden Ursachen, die eine Modernisierung nötig machen, aufgedeckt wie z. B. Bauschäden und Verschleiß an der Bausubstanz, Abdichtungsprobleme, Fassaden- und Dachuntersuchung, differenzierte Prüfung der Statik insbesondere bei Holzbalkendecken (beispielsweise auf Holzschwamm).
Manch fachmännische Begutachtung ist erforderlich, um den realen Zustand eines Baukörpers genau zu ermitteln. Natürlich gibt es Richtwerte oder Erfahrungswerte für eine Altbaumodernisierung, aber diese ermöglichen nur eine grobe Kostenschätzung, letztlich kommt der verantwortungsbewußte Bauherr nicht darum herum, individuell das einzelne Objekt zu kalkulieren, um die Risiken zu begrenzen.
Manche Bauschäden, wie z. B. der Hausschwammbefall sind auch bei qualifizierter Begutachtung nur schwer einzuschätzen. Da hier erst während der Bauarbeiten der Umfang der Schäden und mithin der Kosten erkennbar wird, sollte ein finanzielles Polster von 20 bis 30 Prozent der kalkulierten Kosten vorhanden sein, um solche Eventualitäten auffangen zu können. Falls erforderlich kann man immer an anderer Stelle einsparen, indem weniger hochwertige Standards umgesetzt werden.
Im Rahmen der Grundstücks- und Gebäudebewertung werden die Mieteinnahmen ermittelt, sowie Kosten und Nutzen einer sinnvollen Modernisierung abgewogen, um eine möglichst große Investitionssicherheit zu erreichen. Eine erforderliche Modernisierung mit all ihren Unwägbarkeiten wirkt auch immer mit kaufentscheidend.
Umsichtige Planung der Modernisierungsarbeiten führt zum Erfolg
Bei der Altbaumodernisierung steht meist Werterhaltung und Werterhöhung im Mittelpunkt. Nahezu ebenso zentral sind mittlerweile Umweltschutzaspekte sowie Energiesparmaßnahmen und deren Kosteneffizienz vor dem Hintergrund ständig steigender Energiepreise unter Ausnutzung bestehender Förderungsmöglichkeiten.
Wenn die angestrebten Ziele definiert sind und die Ausgangslage soweit möglich erfasst ist, gilt es die Planung auf der Basis einer präzisen Kosten-Nutzen-Kalkulation zu differenzieren. An dieser Stelle gewinnt der Zeitfaktor an Bedeutung:
- Welche Modernisierungsmaßnahmen sind aktuell zwingend, weil diese dringend notwendiger Schadensbegrenzung dienen oder vergleichsweise kurzfristig eine Amortisation erreicht werden kann?
- Welche Vorhaben sind grundsätzlich sinnvoll, können aber in die Zukunft verschoben werden?
- Wann rechtfertigen es Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkte, die Wärmedämmung der Fassaden und des Daches entsprechend der neuen Energieverordnung auf den Stand der Technik zu bringen?
- Macht es Sinn die Dachdämmung noch herauszuzögern, um diese in der Zukunft gleich mit dem Ausbau moderner Dachgeschoßwohnungen zu verbinden?
Man kann sich denken, dass in einem Mietobjekt an dieser Stelle der Planung die Auslastung von wesentlicher Bedeutung ist, da ein guter Vermietungsstand ein Modernisieren in Teilschritten nahelegt. Hoher Leerstand hingegen macht die durchgängige Modernisierung in einem Zuge sinnvoll, um eine bessere Vermietbarkeit erst einmal herzustellen.
Natürlich wäre eine umfassende Altbaumodernisierung, welche den Baukörper hinsichtlich Fassade, Dach, Fenster, Treppenhaus und Keller erhält, schützt und wärmedämmt ebenso wünschenswert, wie das Gebäude bezüglich Heizungs-, Elektro- und Sanitärtechnik auf den neuesten Stand zu bringen.
Oftmals erzwingen aber die finanziellen Rahmenbedingungen eine schrittweise Modernisierung. Sind also diese zeitlichen Prioritäten hinsichtlich eines Immobilienobjektes auch in ihrer Finanzierbarkeit durchdacht, geht es an die konkrete Planung der Baumaßnahmen.
Für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen gibt es klare Kalkulationsgrundlagen. Die Wärmedämmung der Fassaden kann ebenso wie der K-Wert der Fenster weitgehend nach Anforderung gewählt werden. Bei vorhandenen Heizungsanlagen ist die Beratung durch einen Fachmann erforderlich. Dieser kann relativ exakt berechnen, wann eine Erneuerung Sinn macht.
Neben der Effizienz spricht für eine neue Heizung auch die Möglichkeit einer neuen Brennstoffwahl. Denn gerade alternative Systeme basierend auf Holzpellets oder der Kraft-Wärme-Kopplung werden aufgrund der steigenden Öl- und Gaspreise häufiger nachgefragt.
In der Regel bewährt es sich, die Maßnahmen und Tätigkeiten der einzelnen Gewerke mit dem Architekten zu planen und hernach die angedachten Maßnahmen auch mit den ausführenden Baufirmen abzusprechen, da diese im Alltag konkrete Erfahrungen mit den Produkten und Materialien machen.
Angepasste Realisierung
Sobald die Umsetzung der Planungen konkreter wird, stellt sich die Frage, ob der Bauherr einen Generalunternehmer (GU) oder viele Einzelgewerke beauftragen möchte?
Ein Generalunternehmer als durchgängiger Ansprechpartner erleichtert die Organisation und Logistik auf der Baustelle erheblich. Sämtliche Probleme, und Probleme entstehen auf solch einer Baustelle mit ihrem komplexen Zusammenspiel immer, laufen dann in einer Hand zusammen und werden dort auch gelöst. Der Bauherr muss dann nicht selbst die verschiedenen unterschiedlichen Gewerke koordinieren und überwachen.
Gleichzeitig kann der Bauherr die Bewertung der Einzelgewerksleistungen hinsichtlich ihrer Preise, insbesondere bei den oftmals erforderlichen Nachbeauftragungen delegieren. In der Altbaumodernisierung bietet sich ein Generalunternehmer überdies an, um jederzeit einen Ansprechpartner für die Mieter zu haben.
Natürlich übernimmt kein GU diese Arbeiten kostenlos, aber es entsteht mit einem GU die Möglichkeit, mit eingespielten Einzelgewerken zu arbeiten, die über längere Zeit referenzierbar und vertrauensvoll ihre Aufgaben erfüllt haben.
Bei der Auswahl des GU sollte der Bauherr aber in jedem Falle Vorsicht walten lassen, denn dies ist ein absoluter Vertrauensjob, dessen Fehlbesetzung Bauherren in den Ruin treiben kann. Pfusch am Bau ist leider ebenso noch immer ein Thema wie Unterschlagungen oder betrügerische Insolvenzen.
Der GU oder eben der Bauherr selbst müssen sicherstellen, dass nur Fachbetriebe mit entsprechenden Konzessionen und Lizenzen für Gas, Elektro, Heizung etc. eingebunden werden, die z. B. auch Zähler anschließen dürfen. Es sollten nur geschulte Mitarbeiter und keine Hilfsarbeiter auf der Baustelle eingesetzt werden, um Probleme im bewohnten Haus zu umgehen.
Neben korrektem, kompetentem und freundlichem Auftreten zeichnet den qualifizierten Fachbetrieb das Sauberhalten der Baustelle und das Schützen der Umgebung bei Teilmodernisierungen aus. Hier kommt es auf jeden einzelnen Mitarbeiter und Monteur an, letztlich wird aber nur so die Belastung der Mieter reduziert und die Zufriedenheit der Kunden erreicht.
Wer sich nicht auf das bewährte Netzwerk eines Generalunternehmers verlassen möchte, ist genötigt die Einzelgewerke selbst auszusuchen. Dem allgemeinen Auftreten der Firma, dem Vorhandensein und der Qualität der Visitenkarten, Briefbögen, Prospekte und Referenzen kommt dabei große Bedeutung zu.
Einheitliche Firmenkleidung der Mitarbeiter, seriöses Auftreten der Firma oder ein gepflegter Fuhrpark sind wichtige Hinweise darauf, ob die Firma etwas auf sich hält. Firmen, die diese Kriterien erfüllen sind oft umsichtiger, sorgsamer und haben sich meist schon lange bewährt und auf dem Markt durchgesetzt.
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