Immobilienkauf Ablauf: Wie läuft der Kauf einer Immobilie ab?

Immobilienkauf Ablauf Es gibt wohl kaum eine andere Geldanlage, mit der so viele Emotionen verknüpft sind wie mit einer Immobilie. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus gestalten zu können, nicht mehr von einem Vermieter und von Mieterhöhungen abhängig zu sein, dazu noch die Krisensicherheit und Wertbeständigkeit – das sind sicher die Hauptkriterien für den Wunsch, eine Immobilie zu besitzen.

Und tatsächlich ist die selbst genutzte Wohnung ein wichtiger und sinnvoller Baustein für die Altersvorsorge. Denn wenn du es schaffst, bis zum Rentenalter schuldenfrei zu sein, sparst du die Miete und hast dadurch mehr Geld zur Verfügung.

Ich rate deshalb allen, die mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln: Mach es, wenn die Anlage zu dir passt und es dir finanziell geht. Aber auch hier gilt: Träumen ist gut – planen ist besser!

Preisfindung

Wie teuer darf deine Immobilie sein? Berechne das unbedingt vorher! Wie viel Eigenkapital hast du? Wie viel Kredit kannst du dir leisten? Wie viel bist du bereit, monatlich zur Finanzierung einer Immobilie auszugeben? Wie hoch ist der Betrag X, den du sparen kannst, ohne dass deine Lebensfreude verloren geht?

Deine derzeitige Miete plus dieser Betrag X ergeben die Summe, die du zur Finanzierung eines Darlehens ausgeben kannst. Bedenke, dass die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten noch einmal ca. 5 – 7 % des Kaufpreises ausmachen.

Zustand der Immobilie

Der allgemeine Zustand einer Immobilie ist je nach Vorbesitzer sehr unterschiedlich. Es gibt Besitzer, die regelmäßige notwendige Renovierungen durchgeführt haben, Besitzer die aufgrund ihres Alters notwendige Maßnahmen nicht mehr durchführen oder Besitzer, die ihre Immobilie schlichtweg verwohnt haben.

Egal, ob du in München, Berlin, Mannheim, oder Hinterdupfing eine Immobilie kaufen möchtest, denn Zustand der Immobilie darfst du auf keinen Fall vernachlässigen. Du musst genau herausfinden, was noch alle intakt ist und was eventuell erneuert oder saniert werden muss.

Besichtigung

Solltest du dir unsicher sein, dann nimm zur Besichtigung einen Fachmann mit. Neben dem Gesamteindruck solltest du unter anderem auf nachfolgende Details achten:

Keller (Feuchtigkeit, abgeplatzter Putz, Ausblühungen, Wasserränder)
Ver- und Entsorgungsanleitungen (Gas, Abwasser-und Wasserleitungen, Strom)
Heizung (Öltanks mit TÜV-Abnahme, Leitungen, Heizkörper)
Stromverteilung (Zählerkasten/Sicherungskasten, Leitungsstärke)
Schornsteine (Risse, Versottung, Schornsteinfeger-Protokoll, schon mit V2-Rohr ausgekleidet?)
Fußböden
Fenster und Türen
Dacheindeckung
Isolierung
Fassade (Risse und feuchte Stellen innen und/oder außen?)

Objekt- und Finanzierungsunterlagen

Du hast deine Wunschimmobilie gefunden. Was nun? Ist der Kaufpreis verhandelt, solltest du dich, falls erforderlich, um die Finanzierung des Kaufpreises zuzüglich Erwerbskosten kümmern.

Neben deinen persönlichen Unterlagen benötigen die Finanzierungsinstitute folgende Objektunterlagen, um deinen Finanzierungswunsch bearbeiten zu können:

Persönliche Daten
Einkommensnachweise
Grundrisse und Ansichten
Wohnflächenberechnung
Baubeschreibung
Flurkarte
Grundbuchauszug
Energieausweis
Grundsteuerbescheid
Gebäudeversicherungspolice
Letzte Abrechnungen über die Betriebskosten
Sachverständigengutachten (falls vorhanden)

Kaufvorbereitungen

Sind der Kaufpreis, Übergabe- und Zahlungstermin vereinbart, muss ein Notar mit der Durchführung des Verkaufes beauftragt werden. Die Wahl des Notars liegt in der Regel beim Käufer, weil dieser den Notar üblicherweise für seine Tätigkeit entlohnen muss.

Der Notar ist eine Amtsperson und zur Neutralität verpflichtet und handelt im Interesse beider Parteien. Sein Auftrag ist es, den Kaufvertrag zu beurkunden und durchzuführen.

Der Notar wird beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen. Hierzu benötigt er folgende Informationen:

Namen, Geburtsdaten und Anschriften von sämtlichen Personen, die am Kauf/Verkauf beteiligt sind.
Anschrift der Immobilie
Flurstücksbezeichnung
Nummer des Grundbuchblattes
Termin der Übergabe und Termin der Kaufpreiszahlung (in der Regel gleicher Termin)
Ggf. besondere Vereinbarungen wie z. B. mitverkaufte/überlassene Einrichtungen, Möbel, Einbauküche, Berechnung des verbleibenden Heizöls etc..

Der Kaufvertragsentwurf muss nun von dir geprüft werden. Sind alle Daten korrekt angegeben? Formulierungen, die du nicht verstehst, werden angemarkert und mit dem Notar direkt vor oder bei der Beurkundung besprochen.

Zur Beurkundung wird der komplette Kaufvertrag vom Notar verlesen. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Verkäufer, Käufer und den Notar ist der Vertrag geschlossen.

Achtung: Vereinbare niemals “Schwarzgeld-Zahlungen“. Durch nicht wahrheitsgemäße Beurkundungen kann der Vertrag unwirksam werden; zudem können sich strafrechtliche Folgen ergeben.

Übergabeprotokoll

Am Tage der Übergabe der Immobilie sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Hier werden Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und die Objektunterlagen (Originale) notiert und vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet.