Maklerprovision: Wer zahlt? Wie hoch? Wann fällig?

Im Immobilienmarkt spielen Makler eine wesentliche Rolle bei der Vermittlung von Kauf- und Mietobjekten. Ein integraler Bestandteil dieser Transaktionen ist die sogenannte „Maklerprovision“.

Deswegen werde ich im nachfolgenden verschiedene Aspekte rund um die Maklerprovision beleuchten, von ihrer Bedeutung für Käufer und Verkäufer bis hin zu den rechtlichen und finanziellen Implikationen.

Ich werde mich mit der Höhe der Maklerprovision befassen, wann sie fällig wird, ob sie verhandelbar ist, ob sie steuerlich absetzbar ist und welche rechtlichen Bestimmungen es gibt, die sowohl Makler als auch Kunden berücksichtigen sollten.

Was ist eine Maklerprovision?

Eine Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist eine Gebühr oder Entlohnung, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen erhält, wenn er erfolgreich eine Immobilie vermittelt oder verkauft. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien.

Zu der Vermittlung gehören auch einige rechtliche Aspekte zwischen Käufer, Verkäufer und Notar, bei denen der Immobilienmakler unterstützt. In der Maklerprovision steckt also auch eine oft unbeachtete rechtliche Hilfeleistung mit drin, die ein guter Makler wie beispielsweise der Immobilienmakler Hamburg bietet.

Die Maklerprovision selbst wird in der Regel vom Verkäufer bzw. Käufer oder Vermieter der Immobilie gezahlt, jedoch kann dies je nach Land und Region unterschiedlich geregelt sein.

Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Die Bedingungen, unter denen ein Immobilienmakler eine Provision verlangen kann, können je nach Land, Bundesstaat oder Region unterschiedlich sein. Hier sind jedoch einige allgemeine Voraussetzungen, unter denen ein Immobilienmakler normalerweise Anspruch auf eine Provision hat:

Erfolgreiche Vermittlung: Ein Immobilienmakler hat Anspruch auf eine Provision, wenn er erfolgreich eine Transaktion zwischen einem Käufer und einem Verkäufer oder einem Mieter und einem Vermieter vermittelt. Das bedeutet, dass der Makler dazu beigetragen hat, dass ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Ursächlicher Zusammenhang: Es muss ein direkter Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Maklers und dem Abschluss des Immobiliengeschäfts bestehen. Wenn der Makler beispielsweise Informationen bereitgestellt hat, die nicht wesentlich zur Transaktion beigetragen haben, könnte dies den Anspruch auf eine Provision beeinträchtigen.
Vereinbarung: In den meisten Fällen wird eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Verkäufer oder Vermieter getroffen, die die Bedingungen der Provision, einschließlich des Prozentsatzes oder des Betrags, festlegt. Diese Vereinbarung kann auch festlegen, wann die Provision fällig wird und wie sie gezahlt wird.
Bezahlung des Kaufpreises oder der Miete: Normalerweise wird die Provision erst fällig, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt oder der Mieter die erste Miete geleistet hat. Die genauen Zahlungsbedingungen sollten in der Vereinbarung festgelegt sein.
Nachweis der Vermittlung: Der Makler muss nachweisen können, dass seine Bemühungen tatsächlich zur erfolgreichen Vermittlung des Geschäfts geführt haben. Dies kann beispielsweise durch schriftliche Kommunikation, Dokumentation von Besichtigungen und andere relevante Unterlagen erfolgen.
Erfüllung rechtlicher Vorgaben: Je nach Land oder Region müssen Makler möglicherweise bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen, um Anspruch auf eine Provision zu haben. Dies könnte die Erfüllung von Lizenz- oder Registrierungsanforderungen beinhalten.

Es ist wichtig, sich mit den spezifischen gesetzlichen Regelungen und Bestimmungen in Ihrer Region vertraut zu machen, da diese die Bedingungen für die Zahlung von Maklerprovisionen beeinflussen können.

Ein lokaler Rechtsanwalt oder eine Immobilienfachkraft kann dir dabei helfen, die genauen Anforderungen zu verstehen, die in deinem Gebiet gelten.

Wer bezahlt die Maklerprovision bei Vermietung?

In Ländern oder Regionen wie Deutschland, in denen das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen gilt, wird die Maklerprovision von der Person oder Partei bezahlt, die den Makler beauftragt hat.

Das Bestellerprinzip wurde eingeführt, um zu verhindern, dass Vermieter die Kosten für die Maklerprovision auf die neuen Mieter abwälzen. Dies sollte die Transparenz und Fairness in Bezug auf die Verteilung der Kosten zwischen Vermietern, Mietern und Maklern gewährleisten.

Im Umkehrschluss gilt, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine Maklerprovision für die Vermittlung von Mietverträgen zu zahlen, sofern der Mieter selbst den Makler beauftragt hat, um eine geeignete Immobilie zum mieten zu finden.

Wer bezahlt die Maklerprovision beim Verkauf bzw. Kauf?

Es gibt mehrere Möglichkeiten zur Aufteilung der Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Dabei sind folgende Konstellationen möglich:

1. Doppelprovision (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB):

In diesem Fall schließt der Makler einen Vertrag sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer.
Es wird eine Doppelprovision vereinbart, die normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt wird (jeweils 50 Prozent).
Diese Option war und ist eine gängige Praxis, bei der sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sich die Maklerprovision teilen.

2. Anteilige Abwälzung der Provision (§ 656d BGB):

Hier schließt nur eine der Parteien (z. B. der Verkäufer) einen Vertrag mit dem Makler ab und fordert später einen Teil der Courtage von der anderen Partei (z. B. dem Käufer) ein.
Die Partei, die den Makler ursprünglich beauftragt hat, trägt normalerweise den größeren Teil der Provision (mindestens 50 Prozent), während die andere Partei den Rest übernimmt.
Diese Option ermöglicht es einer Partei, den größeren Teil der Provision zu zahlen, während die andere Partei einen Teil davon übernimmt.

3. Einseitige Übernahme der Provision:

Bei dieser Option übernimmt entweder der Käufer oder der Verkäufer die gesamte Maklerprovision.
Ab dem 23. Dezember 2020 gibt es keine gesetzliche Verpflichtung mehr zur Doppelprovision. Daher ist es möglich, dass eine Partei die volle Provision zahlt.

Beachte jedoch, dass die hier genannten Informationen für Deutschland gelten. Die genauen Regeln und Praktiken in Bezug auf die Maklerprovision können je nach Land, Region und Immobilienmarkt variieren.

Daher ist es bei Immobilientransaktionen ratsam, sich vor Vertragsabschluss über die geltenden Gesetze und Bestimmungen zu informieren, um Missverständnisse oder rechtliche Probleme zu vermeiden.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

In Deutschland ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich festgelegt. Sie unterliegt daher den Marktgegebenheiten und den Vereinbarungen zwischen dem Makler und seinen Kunden. Sollte es allerdings zu einer gerichtlichen Klärung kommen, darf die Höhe der Maklerprovision nicht wesentlich höher sein als vergleichbare Provisionshöhen in der Umgebung

Ansonsten gibt es in Deutschland einige allgemeine Praktiken und Empfehlungen in Bezug auf die Höhe der Maklerprovision:

Kauf und Verkauf von Immobilien: Bei Immobilienverkäufen beträgt die übliche Maklerprovision in Deutschland oft zwischen 3,47 % und 7,14 % des Kaufpreises, wobei 5 % eine häufig genannte Größenordnung ist. In der Regel wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, so dass jeder die Hälfte bezahlt.
Vermietung von Wohnraum: Die übliche Höhe der Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum beträgt in Deutschland oft zwischen 1 und 2 Nettokaltmieten, wobei 2 Nettokaltmieten häufiger anzutreffen sind. Die Maklerprovision wird hier von derjenigen Partei getragen, die den Makler beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter, manchmal aber auch der Mietsuchende.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja, die Maklerprovision ist in der Regel verhandelbar, zumindest bis zu einem gewissen Grad. Viele Makler sind bereit, über die Höhe der Provision zu verhandeln, insbesondere wenn es sich um eine teure Immobilie handelt oder wenn der Verkaufsprozess einfach ist.

Wenn du als Käufer oder Verkäufer der Meinung bist, dass die vorgeschlagene Maklerprovision zu hoch ist oder nicht angemessen erscheint, dann kannst du versuchen, mit dem Makler zu verhandeln. Hier sind einige Punkte, die du beachten solltest:

Marktbedingungen: Untersuche den Immobilienmarkt in deiner Region, um herauszufinden, welche Provisionen üblicherweise verlangt werden. Dies kann dir bei den Verhandlungen helfen.
Argumente für die Verhandlung: Wenn du gute Gründe hast, die eine niedrigere Provision rechtfertigen, wie beispielsweise die hohen Kosten für die Immobilie oder wenn du bereits Vorarbeit geleistet haben (z. B. bei der Käufer- oder Mietersuche), kannst du diese Argumente in die Verhandlung einbringen.
Konkurrenz: Wenn mehrere Makler um deinen Auftrag konkurrieren, könnte dies deine Verhandlungsposition stärken. Makler könnten eher bereit sein, deine Provision zu senken, um das Geschäft zu gewinnen.
Vertragliche Vereinbarungen: Stelle sicher, dass jegliche Veränderungen an der Provision schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
Verhandlungston: Sei respektvoll und professionell während der Verhandlungen. Eine offene Kommunikation kann zu besseren Ergebnissen führen.

Bedanke jedoch, dass nicht alle Makler bereit sind, auf die Provision zu verzichten oder sie drastisch zu reduzieren. Einige Makler haben feste Gebührenstrukturen oder Unternehmensrichtlinien, die sie befolgen müssen. Es ist auch möglich, dass Makler mit niedrigeren Provisionen weniger Anreiz haben, sich intensiv für den Verkauf oder Kauf deiner Immobilie einzusetzen.

Insbesondere, wenn es um das Finden von kostengünstigen Immobilien zur Kapitalanlage geht, solltest du bei der Maklerprovision nicht verhandeln oder sogar mehr als üblich bezahlen, damit du höhere Chancen hast, die besten Angebote vorgelegt zu bekommen.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

In Deutschland ist die Frage, wann die Maklerprovision fällig wird, gesetzlich geregelt. Für Immobilienverkäufe gilt in der Regel: Die Maklerprovision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde und die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt hat.

Dies bedeutet, dass die Provision erst bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und der Übergabe des Eigentums an den Käufer anfällt. Die genaue Regelung kann jedoch im Maklervertrag festgelegt sein, daher ist es wichtig, diesen sorgfältig zu prüfen.

Bei der Vermietung von Immobilien ist die Situation etwas anders. Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, sobald der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossen und unterzeichnet wurde.

Anders als beim Immobilienverkauf, bei dem die Maklerprovision in der Regel vom Käufer und Verkäufer geteilt wird, wird die Maklerprovision bei der Vermietung vom Vermieter (in seltenen Fällen vom Mieter) allein übernommen.

Wie müssen Maklerverträge abgeschlossen werden?

Maklerverträge in Deutschland müssen schriftlich abgeschlossen werden, um rechtskräftig zu sein. Dabei gibt es bestimmte gesetzliche Vorgaben, die beachtet werden müssen. Hier sind die grundlegenden Schritte und Informationen zum Abschluss eines Maklervertrags:

Schriftform: Gemäß § 656a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden, um gültig zu sein. Das bedeutet, dass sowohl der Auftraggeber (Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mietsuchender) als auch der Makler den Vertrag unterschreiben müssen.
Inhalte des Vertrags: Der Maklervertrag sollte die wesentlichen Bedingungen und Informationen enthalten, wie zum Beispiel die Art des Auftrags (Verkauf, Vermietung usw.), die vereinbarte Provision, die Laufzeit des Vertrags, die genaue Beschreibung der Immobilie, die Rechte und Pflichten beider Parteien usw.
Provisionsvereinbarung: Die Höhe der Maklerprovision sowie die Partei, die diese bezahlt (Käufer oder Verkäufer, Mieter oder Vermieter), müssen im Vertrag klar festgelegt sein.
Widerrufsrecht: Verbraucher haben bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das gilt auch für Maklerverträge, es sei denn, der Vertrag wurde vollständig erfüllt, bevor die Widerrufsfrist abgelaufen ist.
Belehrung über Widerrufsrecht: Wenn es sich um einen Vertrag handelt, der unter das Widerrufsrecht fällt, muss der Makler den Kunden über sein Widerrufsrecht informieren und eine entsprechende Belehrung im Vertrag aufnehmen.
Aufklärungspflichten: Makler haben Aufklärungspflichten gegenüber ihren Kunden, insbesondere wenn es um Informationen zur Immobilie oder zur Provisionshöhe geht.
Vertragsabschluss: Der Vertrag wird von beiden Parteien unterschrieben. Eine Kopie des Vertrags sollte jedem Vertragspartner ausgehändigt werden.
Kopie des Vertrags: Der Makler ist verpflichtet, dem Auftraggeber eine Kopie des unterzeichneten Maklervertrags auszuhändigen.

Bevor du einen Maklervertrag abschließt, ist es empfehlenswert, den Vertragstext sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte korrekt geregelt sind.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

In Deutschland sind die steuerlichen Regelungen bezüglich der Absetzbarkeit von Maklerprovisionen abhängig von verschiedenen Faktoren, wie der Art der Immobilie und dem Verwendungszweck. Hier ist eine grobe Übersicht:

Kapitalanlage und Vermietung: Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbst oder vermietest, können die Maklerprovisionen steuerlich abgesetzt werden. Diese Kosten gelten als Anschaffungskosten, Werbungskosten oder Betriebskosten und mindern somit die steuerliche Bemessungsgrundlage, was zu einer Reduzierung der Steuerlast führen kann.
Erwerb zum Eigennutz: Wenn du eine Immobilie für den Eigenbedarf erwirbst, sind die Maklerprovisionen in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Hier handelt es sich um private Kosten, die nicht als Anschaffungskosten geltend gemacht werden können.
Verkauf einer Immobilie als Privatperson: Wenn du als Privatperson eine Immobilie verkaufst und einen Makler beauftragst, um den Verkauf zu unterstützen, ist die Maklerprovisionen in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Allerdings gilt die Maklerprovision hier als Verkaufskosten. Das heißt, die Maklerprovision kann hier vom Verkaufsgewinn abgezogen werden, bevor die Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer berechnet wird.
Kauf einer Immobilie zu Selbstnutzung: Die Maklerprovision ist beim Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung nicht steuerlich absetzbar. Die Maklerprovision fällt unter die Kategorie der Anschaffungsnebenkosten und ist daher keine abzugsfähige Ausgabe in der Einkommensteuererklärung bei einem Privatkauf.

Beachte jedoch, dass das Steuerrecht komplex sein kann und sich Gesetze und Regelungen ändern können. Daher ist es ratsam, sich bei steuerlichen Fragen immer an einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin zu wenden, um sicherzustellen, dass du die aktuellsten und genauesten Informationen bekommst, die auf deine individuelle Situation zutreffen.

Kann eine Maklerprovision umgangen werden?

Es gibt Situationen, in denen es möglich ist, die Maklerprovision zu umgehen, jedoch ist dies oft mit bestimmten Bedingungen und Risiken verbunden. Hier sind einige Möglichkeiten:

Privatverkauf: Wenn du die Immobilie privat verkaufst, ohne die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen, entfällt die Maklerprovision. Allerdings musst du dann selbst den Verkaufsprozess organisieren, was Zeit, Fachwissen und Mühe erfordern kann.
Direkter Kontakt zu Käufern/Mietern: Wenn du direkten Kontakt zu potenziellen Käufern oder Mietern hast, kannst du versuchen, die Immobilie ohne einen Makler zu vermitteln.
Online-Plattformen: Es gibt Online-Plattformen und Anzeigenportale, auf denen du deine Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung anbieten kannst. Dann kannst du direkt mit Interessenten kommunizieren, ohne einen Makler einzubeziehen. Dies könnte dir ermöglichen, die Maklerprovision zu umgehen, allerdings musst du den Verkaufsprozess dann selbst organisieren und verwalten.

Hast du erst mal einen Vertrag mit einem Makler abgeschlossen, ist es sehr schwer, die Provisionszahlung zu vermeiden. Denn es gilt, dass der Zahlungsanspruch des Maklers auch nach Ablauf des Vertrags bestehen kann, wenn er zur Vertragsvermittlung beigetragen hat oder diese Behauptung aufstellt. Vor Gericht wird man dann meistens verlieren, da es nicht sehr gut widerlegbar ist.

Ansonsten ist noch wichtig zu wissen, dass der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ohne Maklerdienste bestimmte Herausforderungen und Risiken mit sich bringen kann. Ein Makler bietet Fachwissen, Marktkenntnisse, Werbung und rechtliche Absicherung, die beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien von großem Nutzen sein können.

Insbesondere wenn du wenig Erfahrung im Immobilienmarkt hast, kann der Verzicht auf einen Makler zu ungeahnten Nachteilen führen.

Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?

Es gibt einige Fälle, bei denen eine Maklerprovision unzulässig gelten kann. Dies ist unter anderem in folgenden Situationen der Fall:

Verstoß gegen das Bestellerprinzip bei der Vermietung: In Deutschland gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, das besagt, dass bei der Vermietung von Wohnraum derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler beauftragt hat – das ist in der Regel der Vermieter. Verlangt ein Makler von einem Mieter eine Provision, ist dies unzulässig.
Überhöhte Provision: In einigen Fällen kann eine überhöhte Maklerprovision als unzulässig angesehen werden. Sie sollte angemessen und marktüblich sein.
Verstoß gegen Transparenzpflichten: Makler sind verpflichtet, umfassende Informationen über die Höhe der Provision und andere relevante Kosten im Exposé und in der Kommunikation mit den Kunden zu liefern. Fehlt diese Transparenz, kann dies zur Unzulässigkeit einer Maklerprovision führen.
Widerrufsrecht nicht beachtet: Bei Fernabsatzverträgen oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, wie sie oft bei Immobilienmaklerverträgen vorkommen, haben Verbraucher ein Widerrufsrecht. Wenn dieses nicht korrekt eingeräumt wird, kann die Maklerprovision als unzulässig angesehen werden.
Unvollständige oder fehlende Vertragsgrundlage: Wenn der Maklervertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde oder wichtige Informationen fehlen, könnte die Provision als unzulässig betrachtet werden.
Unberechtigte Doppeltätigkeit: Falls der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig ist, muss er dies offenlegen. Verletzt er diese Pflicht zur Offenlegung, kann die Provision als unzulässig gelten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen rechtlichen Aspekte je nach Land, Gesetzgebung und individuellem Fall variieren können. Bei Unsicherheiten oder möglichen Problemen sollte immer rechtlicher Rat von einem Anwalt oder einer Anwältin eingeholt werden.

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