Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied zu Beginn diesen Jahres über die Behandlung eines Beschlusses von Wohnungseigentümern über die Tierhaltung. Hintergrund für die Entscheidung bildet ein Fall, in dem auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer über einen Mehrheitsbeschluss entschieden wurde, dass die Katzen- und Hundehaltung in Zukunft untersagt ist. Ausnahmen bildeten bereits vorhandene Tiere. Die Halter wurden aber darauf hingewiesen, dass eine Neuanschaffung von Hunden oder Katzen nicht erlaubt ist. Es … Weiterlesen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass der Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dem Mieter mehr ausstellen muss. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung vom Vermieter, dass der Mieter keine Mietschulden mehr hat. Der BGH erklärte, dass es keine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung gebe. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen hat eine rechtlich weitreichende Wirkung, denn sie kann auch als eine sogenannte „Ausgleichsquittung“ angesehen werden. Damit würde der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden … Weiterlesen

Klemmt das Stromversorgungsunternehmen einem Mieter den Strom ab, darf dieser keine Mietminderung geltend machen, wenn er selbst in Zahlungsverzug geraten ist. Der Vermieter hat das Recht, die rückständigen Mietzahlungen zurückzufordern und vom seinem Mieter zu verlangen, die Wohnung zu räumen. Der Mieter hatte seine Stromrechnungen nicht bezahlt, woraufhin ihm durch eigenes Verschulden der Strom abgestellt wurde. Das Stromversorgungsunternehmen deinstallierte in dem vorliegenden Fall die Stromzähler in der Wohnung des Mieters, … Weiterlesen

Der Vermieter darf von seinem Mieter keine Vorauszahlung der Heizkosten verlangen, wenn die Heizungsanlage in den von dem Mieter angemieteten Gewerberäumen defekt ist. Zu diesem Entschluss kam das Kammergericht Berlin. Denn laut BGB § 556 Abs. 2 Satz 2 dürfen die Vorauszahlungen für die Heizkosten „nur in angemessener Höhe vereinbart werden“. Diese gesetzliche Vorschrift gilt zwar für Wohnraummietrecht, wird aber auf das Gewerbemietrecht übertragen. In dem vorliegenden Fall vermietete der … Weiterlesen

Wenn ein Vermieter unverschuldet einen hohen Leerstand nachweisen kann, hat er Anspruch auf einen Grundsteuererlass. Die Eigentümerschutzbund-Gemeinschaft Haus und Grund weist darauf hin, dass Vermieter den Antrag auf Grundsteuererlass für letztes Jahr noch bis zum Quartalsende des ersten Quartals stellen können. Für die Bearbeitung der Anträge sind die Städte und Gemeinden beziehungsweise die Finanzämter der Stadtstaaten verantwortlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter laut § 33 GrStG einen Grundsteuererlass aufgrund … Weiterlesen

Wann darf die Buchung einer Ferienwohnung seitens des Urlaubers oder des Vermieters aufgehoben werden? Was können Reisende tun, wenn sie ihr Ferienhaus bei der Übergabe verdreckt vorfinden? Und inwiefern darf der Vermieter die Kaution einbehalten, wenn Gegenstände nach der Mietperiode fehlen oder beschädigt sind? Rechtlich betrachtet besteht bei der Vermietung von Ferienwohnungen zunächst ein entscheidender Unterschied darin, ob es sich um eine gewerbliche oder eine private Vermietung handelt. Denn während … Weiterlesen

Das Landgericht in Bonn hat festgelegt, dass eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, über die Wohnungsübergabe erst bei Mieteingang, zulässig ist. Demzufolge dürfen Vermieter dem Mieter erst die Schlüssel überreichen und eine Wohnungsübergabe vereinbaren, wenn dieser die Miete für den entsprechenden Monat überwiesen hat. Zwar habe der Gesetzgeber festgelegt, dass die Fälligkeit der Mietzahlung bis zum dritten Werktag erfolgen muss aber der Mietvertrag davon geringfügig abweichen kann. Zudem hat das Landgericht … Weiterlesen

Wenn in der nächsten Betriebskosten-Abrechnung die Mehrkosten um mehr als zehn Prozent gestiegen sind, dann muss nach dem Urteil des Kammergerichtes in Berlin, eine Begründung angegeben werden. Das heißt, dass der Vermieter bei einer eindeutigen Erhöhung der Betriebskosten, plausible Gründe angeben muss. Nur wenn eindeutige Gründe angegeben werden, braucht der Mieter die Erhöhung der Betriebskosten zu bezahlen. In einem handfestem Fall, waren die Betriebskosten für ein Mietobjekt beachtlich angestiegen. Insgesamt … Weiterlesen

Ein Eigentümerwechsel hat für den Mieter keine Auswirkungen. Laut BGB § 566 „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der neue Eigentümer „anstelle des Vermieters in die sich (…) aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Demzufolge muss auch kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Der neue Eigentümer kann den bestehenden Mietvertrag nur aus einen der gesetzlich festgelegten Gründe wie zum Beispiel wegen Eigenbedarf kündigen. Von einem Vermieter- oder Eigentümerwechsel bleiben bestehende … Weiterlesen

Werden die Elektro-Anlagen der Bewohner eines Mietshauses in regelmäßigen Abständen geprüft, so ist der Vermieter dazu berechtigt, die entstandenen Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Die Überprüfung von Elektro-Anlagen gehört laut BetrKV § 2 Nr. 17 zu den sonstigen Betriebskosten und kann daher in der Betriebskostenabrechnung erfasst werden. Voraussetzung für die Umlage dieser Position ist allerdings eine mietvertragliche Vereinbarung, damit die Überprüfung von Elektro-Anlagen als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden … Weiterlesen

Das Kammergericht in Berlin hat 2009 entschieden, dass ein behinderter Mieter keinen Anspruch auf eine Videokamera Anlage hat. In einem Rechtsstreit hatte ein gehbehinderter und bettlägeriger Mieter oberhalb seiner Wohnungseingangstür eine Videokamera angebracht. Der Vermieter jedoch forderte den Mieter auf, die Videokamera Anlage zu beseitigen. Trotz Aufforderung beseitigte der Mieter die Videokameraanlage nicht und der Vermieter klagte daraufhin auf Beseitigung. Das Berliner Gericht entschied sich gegen den behinderten Mieter, weil … Weiterlesen

Das Oberlandesgericht in Celle hatte den Beschluss gefasst, dass der Mieter einen unverbrauchten Vorschuss für Mängelbeseitigung zurückzahlen muss. Hat ein Vermieter dem Mieter einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung gezahlt, dann kann dieser den Vorschuss zur Mängelbeseitigung zurückfordern, wenn dieser nicht die Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Zeit vornimmt. Hinzu kommt das der Mieter den Vorschuss ebenso zurückzahlen muss, wenn er über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt. Für eine angemessene Frist kann … Weiterlesen

Der Wintereinbruch steht kurz vor der Tür. Doch wer trägt nun die Verantwortung für den Winterdienst? Wenn mietvertraglich festgelegt wurde, dass der Mieter die Fußgängerwege von Schnee und Eis befreien soll, dann ist dies rechtlich korrekt. Aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (AZ: 16 U 123/87) geht hervor, dass der Mieter keinen Winterdienst übernehmen muss, wenn Vermieter und Mieter keine entsprechenden Regelungen dazu getroffen haben. In der Regel tragen die … Weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter prinzipiell den Mietvertrag kündigen kann, wenn keine ausdrückliche gewerbliche Wohnungsnutzung im Mietvertrag festgelegt wurde. „Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten“, müsse der Vermieter nicht tolerieren. Der folgende Streitfall aus Frankfurt am Main erklärt warum. Ein selbstständiger Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß sondern von seiner Wohnung aus arbeitete, hatte in seinem Mietvertrag … Weiterlesen

Eine Mietminderung durch den Mieter darf bei starker Belästigung aufgrund von Tauben nur angesetzt werden, wenn die Ursache für den Taubenflug bei dem Vermieter liegt. Der Deutsche Anwaltverein weist auf ein diesbezügliches Urteil vom Amtsgericht München (AZ: 461 C 19454/09) hin. Auf dem Balkon einer Mietwohnung im zweiten Obergeschoss, welche 2006 bezogen wurde, versuchten Tauben ständig zu nisten. Dadurch wurde der Balkon mit Taubenkot sehr stark beschmutzt und Boden sowie … Weiterlesen

Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent geringer als die im Wohnraum-Mietvertrag festgelegte Wohnfläche, dann ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Das gilt auch für Mieter, die eine möblierte Wohnung bewohnen. Zu diesem Entschluss kam der Bundesgerichtshof am 02.03.2011 (Az.: VIII ZR 209/10). Die Mietminderung ist deshalb zulässig, weil die Abweichung der Wohnfläche auch im Falle einer möblierten Wohnung einen Mangel darstellt. Seit 2006 bewohnte der Kläger eine … Weiterlesen

Dort, wo viele unterschiedliche Menschen aufeinander treffen, kann es zu verbalen Auseinandersetzungen und Konflikten kommen. Das trifft selbstverständlich auch auf die Nachbarn in einem Mietshaus zu. Je mehr Parteien in einem Mehrfamilienhaus zusammenleben, desto wahrscheinlich ist es, dass es zu einem Nachbarschaftsstreit kommt. Den meisten Menschen dürfte bekannt sein, wie aus Banalitäten ein richtiger Nachbarschaftsstreit entstehen kann. Da hat das junge Pärchen, das kürzlich erst eingezogen ist, sich nicht an … Weiterlesen

Das Thema Nebenkosten ist ein leidiges Problem vieler Mieter. Was muss gezahlt werden und was nicht? Gerade wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet, führt die jährliche Nebenkostenabrechnung häufig zu Streitereien und Unklarheiten. So zum Beispiel beim Thema Grundsteuer. Grundsätzlich ist es so, dass innerhalb der Nebenkosten nicht nur Beträge gezahlt werden, die auf den Verbrauch des Mieters zurückzuführen sind. Auch die Kosten der Grundstücksbewirtschaftung können zu den Betriebskosten gezählt werden. Damit sind … Weiterlesen

Das Mietrecht wird zunehmend komplexer. Im vergangenen Jahr beschäftigte sich der Bundesgerichtshof wieder mit zahlreichen Fällen, wozu unter anderem auch Urteile zum Thema Vermieter-Kündigung gefällt wurden. Wann hat der Vermieter überhaupt das Recht zu kündigen? Welche Kündigungsfristen muss er bei der Vermieter-Kündigung eigentlich einhalten? Der Vermieter darf seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Laut aktueller Rechtsprechung muss der Mieter aber informiert werden, wenn innerhalb der Kündigungsfrist eine andere Wohnung, die der … Weiterlesen

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte für rechtens erklärt. Die Richter weiteten damit das geltende Recht auf Familienangehörige wie Nichten und Neffen aus. Bisher durften Immobilieneigentümer Mietern nur zu Wohnzwecken für sich selbst oder nahen Familienmitgliedern, wie Kinder und Stiefkindern, Eltern, Geschwister oder Enkel kündigen. Im verhandelten Fall hatte eine kinderlose Seniorin einige Zeit nach ihrem Umzug ins Seniorenheim die ehemalige Wohnung zunächst vermietet … Weiterlesen

Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Unstimmigkeiten. Oftmals handelt es sich um fehlerbehaftete Betriebskostenabrechnungen, überdimensionierte Mieterhöhungen oder Vermieter-Kündigungen. In solchen Fällen richten sich die Mieter oftmals an den Deutschen Mieterbund. Doch inwiefern kann der Deutsche Mieterbund weiterhelfen? Welche Vorteile bringt eigentlich eine Mitgliedschaft in einem Mieterverein? Der jeweils örtlich zuständige Mieterverein vertritt die unmittelbaren Mieter-Interessen. Beispielsweise erhalten Mieter durch die Mitgliedschaft in einem Mieterverein Rechtsberatung und Hilfeleistungen … Weiterlesen

Mieter haben das Recht, gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen. Hat der Mieter bei jeder Betriebskostenabrechnung denselben Einwand vorzubringen, so muss dieser jedes Jahr erneut bei dem Vermieter geltend gemacht werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.05.2010 (Az. VIII ZR 185/09). In dem vorliegenden Fall verlangte der Vermieter von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung. Er wollte die Grundsteuer anteilig auf seine Mieter umlegen. Jedoch legten die Mieter zu Recht … Weiterlesen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe urteilte, dass der Vermieter keine Mieterhöhung fordern darf, wenn unwirksame Vertragsklauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag stehen. Bei unwirksamen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, muss der Vermieter die Instandhaltungslast tragen. Der Vermieter darf prinzipiell eine Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, jedoch darf er nicht einen Zuschlag für die Kosten auf Grund von Schönheitsreparaturen fordern.

Wer als Mieter eine fristlose Kündigung in Anspruch nimmt, ist nicht immer gezwungen sofort auszuziehen. Die Kündigung des Mietvertrags ist nämlich an mehrere Faktoren gebunden, die es zu beachten gilt. Zur Verdeutlichung hier ein praktisches Beispiel: Ein Mieter von Büroräumen vollzieht eine Kündigung des Mietvertrags aufgrund der Tatsache, dass er seine Räume nicht, wie im Mietvertrag festgelegt, untervermieten darf. Der Streit über die Untervermietung bewegt ihn dazu, eine fristlose Kündigung … Weiterlesen

Der Mietvertrag kann für ungültig erklärt werden, wenn dem Vermieter gegenüber, falsche Angaben über die finanziellen Einkünfte gemacht werden. Grundsätzlich gilt, wer eine zukünftig fällig werdende Verpflichtung eingehen möchte, muss finanzielle Schwierigkeiten offen legen. Darunter muss man auch angeben, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde. In einem verhandelten Fall, hatte ein Mietinteressent vor der Mietvertragsunterzeichnung angegeben, dass er beruflich selbstständig sei und als Disponent bei einem Anzeigenblatt beschäftigt ist. Jedoch … Weiterlesen

Der deutsche Anwaltsverein weist auf ein neues Urteil des Landgerichts Braunschweig hin. Nachdem die Eigenbedarfskündigung in früheren Urteilen bereits für entfernte Verwandte wie Neffen und Nichten anerkannt wurde, dürfen Immobilienbesitzer jetzt auch ihren Mietern kündigen, wenn sie die betroffenen Räume für berufliche Zwecke nutzen wollen. Im betroffenen Fall wollte die Ehefrau des Vermieters im Erdgeschoss des Hauses einen Tierbedarfshandel eröffnen. Die Mieterin der Wohnung hielt die Eigenbedarfskündigung aber für nicht … Weiterlesen

Das Amtsgericht in Steinfurt hat entschieden, dass Hundekot im Gemeinschaftsgarten eine wesentliche Beeinträchtigung der Mieter darstellt. In einem Fall hielt eine Mieterin in ihrer Mietwohnung einen mittelgroßen Mischlingshund als Haustier. Beim Abschluss des Mietvertrages hatte die Mieterin auf die Hundehaltung hingewiesen und der Vermieter hatte gegen die Hundehaltung keine Einwände. Jedoch erhielt die Mieterin einige Wochen nach ihrem Einzug vom Vermieter eine Abmahnung, weil diese ihren Hund regelmäßig in den … Weiterlesen

Deutsche Gerichte haben geurteilt und daraus ergibt sich, dass Mieter auch bei sommerlicher Hitze Anspruch auf annehmbare Temperaturen in ihrer Wohnung haben dürfen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht es als Mietmangel, wenn man es in einer zu heißen Wohnung aushalten müsse. Daraufhin könne nun der Mieter eine Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter den Schaden nicht behebt. Ein Mieter einer Obergeschosswohnung aus Hamburg hatte bemängelt, dass er in einer zu … Weiterlesen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe setzt die Grenzen für eine Mieterhöhung immer höher. Demzufolge müssen die Vermieter nicht mehr den Mittelwert innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete wählen, die hier den Rahmen für Mieterhöhungen bilden, sondern können bis an die obere Grenze gehen. Auch dann, wenn die Vergleichsmiete aus einem Sachverständigen-Gutachten ermittelt wurde. Ein Vermieter aus Sachsen, wollte eine Mieterhöhung von 234 Euro auf 270 Euro durchsetzen. Der Bundesgerichtshof gab dem … Weiterlesen

Wenn die Besucher oder Verwandten eines Mieters sich in gravierender Weise daneben benehmen, können Eigentümer oder Verwalter ein Hausverbot aussprechen. Jedoch rechtfertigt dies daraufhin keine außerordentliche Kündigung des Mieters. Das Amtsgericht in Wetzlar hatte in einem Fall entschieden, dass das Hausverbot keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages rechtfertige. In dem Fall hatte der 28-Jährige Enkelsohn einer Mieterin im alkoholisierten Zustand auf dem Hausgrundstück, Jugendliche mit einem Dolch und einer Pistole bedroht. … Weiterlesen

Der Vermieter kann dem Mieter aus einem wichtigen Grund eine fristlose Kündigung zusenden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn „der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Oder auch in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für … Weiterlesen

Laut Paragraph §504 des Bundesgesetzbuchs, dürfen Mieter ihre Wohnung, nur mit Zustimmung des Vermieters, an einen Untermieter vermieten. Lehnt der Vermieter dies jedoch ab, ohne dabei einen plausiblen Grund nennen zu können, hat der Wohnungsnutzer die Möglichkeit seinen Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass dieses Kündigungsrecht nicht gilt, wenn die Zwischenvermietung erfunden wurde und der Untermieter im angegebenen Zeitraum, die Wohnräume nie benutzt hätte. In dem … Weiterlesen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Versorgungsvertrag zwischen einem Mieter und einem Energieversorgungsunternehmen auch ohne Unterschrift gültig ist, wenn der Hausbewohner die Leistungen dennoch in Anspruch nimmt. Trotz Widerspruch stimmt er mit diesem Verhalten dem Vertragsverhältnis zu. Im betreffendem Fall hatte ein kommunaler Energieversorger den Mieter verklagt, weil der sich weigerte die Rechnungen für Fernwärme und Warmwasser zu bezahlen. Als der Hausbewohner 1997 in das Mehrfamilienhaus einzog, wurde seine Wohnung … Weiterlesen

Wer seine Traumwohnung gefunden und den Mietvertrag überreicht bekommen hat, der sollte vor der Unterzeichnung das Kleingedruckte genau lesen und die Kündigungsfristen vorher abklären, um etwaige Streitigkeiten im Nachhinein zu vermeiden. So sollten Mieter wissen, dass, sobald der Mietvertrag unterzeichnet wurde, der Vertrag gültig ist und nicht widerrufen werden kann. Natürlich kann der Mieter ihn wieder kündigen, doch die übliche Frist für eine Kündigung beträgt drei Monate. Daher sollte im … Weiterlesen